Diplomatura en Constitución, Transferencia y Protección de Derechos Reales 27 abr 2026
In a Nutshell
**La diplomatura inicia con una clase sobre posesión en inmuebles (art. 1909 CCCN): requiere corpus (poder fáctico) + animus domini (comportamiento como titular), con tradición posesoria como modo de adquisición, excepciones como traditio brevi manu y constituto posesorio, y distinción entre posesión legítima/ilegítima y tenencia.** **El boleto de compraventa es contrato definitivo (arts. 1170-1171), obliga a escriturar sin transmitir dominio, otorga oponibilidad a terceros si tiene fecha cierta, >25% pago, titular registral y publicidad/posesión; incumplimientos resuelven vía juicio de escrituración (art. 1018), con prescripción de 5 años (imprescriptible con posesión).** **Prácticas clave: intimación previa por CD, prueba de actos posesorios, manejo de ocupantes/herencias y tercerías de preferencia ante embargos.**
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Buenas tardes a todos. Sean bienvenidos a esta diplomatura en derechos reales, registrales y contractuales, principalmente en temáticas de transferencia de derechos reales. Nueva edición a través de la Universidad Nacional del Chaco Austral. Agradecemos al rector doctor Germano Esman por su apoyo incondicional.
Codirectora: doctora Viviana Glibota. Coordinadores: doctora Nadia Orcaitas, escribana Natalia Ostapsu, doctor Agustín Sucaría, Priscila Maguna y José Andrés Corregido. Director: Diego Meana.
Oportunamente informaremos el desarrollo de la cursada de 8 meses y el trabajo final. Pleno acompañamiento. Grupo de WhatsApp para inquietudes.
Doctor Ignacio Enrique Ferreira Morais: abogado, doctorando en ciencias jurídicas por la Universidad de Morón, magíster por la Universidad Internacional de La Rioja (España). Director del Instituto de Derechos Reales y Propiedad Intelectual y director adjunto del Instituto de Contratos y Obligaciones en el Colegio de Abogados de Morón. Profesor asociado de derechos reales en la Escuela Superior de Leyes (materias ingeniería legal y ejercicio profesional). Titular de derecho informático en la Escuela Superior de Ingeniería, ambas en la Universidad de Morón. Director de tesis final máster en la Universidad Internacional de La Rioja (España). Autor de libros, coautor del tomo 11 B del Código Civil y Comercial de la Nación comentado de Amurabi. Disertante y conferencista.
Tema: posesión y puntos relacionados.
Abogado dedicado a derechos reales desde joven, influenciado por sus padres, titulares de cátedras en universidades públicas y privadas. Prefiere charlas dinámicas en bloques, no clases magistrales. Clase inaugural sobre posesión en inmuebles, desde lo teórico a lo práctico.
Módulo 2: posesión por boleto de compraventa, derechos y obligaciones de las partes, incumplimientos por vendedor y comprador.
Estructura: conceptos teóricos de posesión, excepciones (traditio brevi manu, constituto posesorio), contratos de locación, boleto de compraventa con posesión, situaciones de incumplimiento.
Bloques de 40-45 minutos con cortes de 5-10 minutos para mantener concentración en formato virtual sincrónico. Preguntas puntuales en el momento; casos personales al final en ronda de preguntas.
Régimen posesorio: relaciones de poder (posesión y tenencia). Posesión se ejerce en derechos reales como forma de ejercerlos.
Derecho real: titular (persona humana o jurídica) ejerce facultades sobre cosa (objeto material con valor) según la ley (usar, gozar, percibir frutos, disponer jurídicamente y materialmente en el dominio).
Ley crea, extingue, modifica, transmite derechos reales. Relación real: persona hace actos sobre objeto según ley permite. Esos actos = ejercicio de poder = posesión.
Posesión: ejercicio de derecho real, exteriorización de titularidad.
Estructura dual: corpus (disponibilidad fáctica) + animus domini (comportamiento como titular, voluntad subjetiva exteriorizada).
Relevante en procesos judiciales, ej. acción reivindicatoria: probar título + modo (posesión, tradición posesoria) por teoría de doble causa.
En usucapión: probar posesión (disponibilidad fáctica + intención de titular).
Tradición posesoria en inmuebles: modo suficiente para adquirir titularidad (art. 1892). Entrega material voluntaria e ilícita + recepción.
Ficaciones legales de desmaterialización: traditio brevi manu (ya tengo el objeto en mi poder), constituo posesorio (lo entrego a otro que lo tiene).
"Hay posesión cuando una persona por sí o por intermedio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no."
Elementos: corpus (poder de hecho, disponibilidad fáctica) + animus domini (comportamiento como titular).
Firma escritura pública (título suficiente). Perfecciona con tradición posesoria (entrega material).
Problemas: llave no abre (no toma posesión); llave abre pero ocupado (no toma posesión).
Poder de hecho: disponibilidad fáctica de contacto físico con el objeto. Toma posesión una vez (ej. 1 junio 2000), la conserva aunque no regrese, por animus domini (paga impuestos, alquila, presta - actos posesorios art. 1028).
Posesión por sí: ejerce directamente. Por intermedio de otro: tenencia (tercero tiene corpus pero reconoce señorío superior del poseedor, no se comporta como titular).
Casa en la costa: titular toma posesión legítima (título + modo), conserva con animus domini. Tercero ocupa (intruso). Mandamiento de constatación: ¿quién sos y por qué estás ahí? Respuesta: "esto es mío ahora".
No es titular solo por comportarse como tal: requiere título suficiente + modo suficiente (escritura + posesión).
Para tener la escritura y haber tomado posesión, legalmente es tradición posesoria. El titular anterior debe haberla transmitido. La persona dentro exhibe disponibilidad fáctica del objeto: lo utiliza, como una casa en la costa, y exhibe su voluntad diciendo "Yo soy el dueño". Legalmente no lo es, pero tiene corpus (elemento material) y ánimus domini (ánimo de dueño). Esa persona es poseedor, aunque ilegítimo.
El titular del derecho real de dominio es poseedor legítimo por cumplir con la ley. En contraposición, el intruso que ocupa, utiliza y se comporta como dueño tiene corpus y ánimus domini, pero no cumplió la normativa, por lo que es poseedor ilegítimo.
Hay concurrencia de dos voluntades sobre el mismo objeto: la del poseedor legítimo (amparado en el derecho) y la del poseedor ilegítimo (intruso). El intruso puede regularizar vía prescripción adquisitiva en 20 años de posesión, demandando al titular dominial.
Hay posesión cuando una persona ejerce un poder de hecho comportándose como titular, lo sea o no.
La posesión es un hecho independiente del título. La ley califica como posesión legítima (cumple la ley) o ilegítima (no cumple).
Teoría de Savigny: posesión como hecho. Jhering, discípulo, la consideró un derecho casi real para hacerse famoso, pero el Código Civil sigue a Savigny. No hay confusión en nuestra legislación; el Código Vélez decía "el hecho de la posesión da el derecho a defenderse", no que la posesión sea un derecho.
Elementos: corpus (material, posibilidad física de disponer/utilizar la cosa con mínimo de voluntad) y ánimus domini (volitivo, ánimo de dueño, comportándose como titular de un derecho real).
Ánimus domini aplica a todos los derechos reales (excepto hipoteca, prenda con registro, servidumbres). Se demuestra con actos posesorios: cercar, mojonar, expulsar terceros, pagar impuestos/servicios, no reconocer derechos mejores.
Actos posesorios: mejoras, exclusión de terceros, amoramiento, impresión de signos materiales, cultura y percepción de frutos.
Cultura: actos por usos y costumbres argentinas (festejar cumpleaños, asado, mate). Ejemplo: en España cuesta invitar a casa por cultura exterior; en Argentina es común. Estos actos prueban en prescripción adquisitiva (20 años) que se comportó como titular: fotos, testigos, documentos.
Diferencia posesión (actos con intención de titularidad) y tenencia (reconoce a otro). Interversión de título (art. 1915): tenedor deja de reconocer al dueño (ej. muere dueño, no hay herederos).
Posesión no es contacto físico permanente (ej. casa al trabajar). Es posibilidad física de contacto con ánimus domini. Tradición posesoria: contacto inicial; luego se mantiene con intención, recuperable judicialmente.
Tenencia: corpus sin intención. Posesión: corpus + intención.
Art. 1911+: concurrencia de relaciones de poder (poseedor + tenedor: dueño alquila). Coposesión: dos poseedores legítimos (dueño + usufructuario); el usufructuario representa al dueño.
Adquisición (art. 1892): teoría de los modos, título suficiente (escritura pública, regularización administrativa, subasta) + modo suficiente (tradición posesoria en inmuebles, art. 1924).
En escrituras: frases como "entrega todos los derechos de propiedad, dominio y posesión" no bastan; debe haber actos materiales que otorguen poder de hecho (no se suple con declaraciones).
Compra de inmueble ocupado: no hay tradición si está ocupado. Solución: escritura transmite derechos a accionar (reivindicatoria). En demanda: no decir "está ocupado" (niega posesión), sino que anterior cedió acciones para recuperar (explícita/implícita), probando posesión anterior.
Práctica: coherencia en demanda para evitar rechazos.
Tradición es regla; excepciones: traditio constitutio posesorii (entrega no necesaria si receptor ya tiene poder).
Casos donde receptor ya tiene el objeto (evita doble entrega inútil). Ej: tenedor (locatario/comodatario) compra/donación: asciende a poseedor (ya tiene corpus, adquiere ánimus). Traditio manu: tenedor pasa a poseedor sin entrega física.
Aparece una tercera persona en la ecuación. Ejemplo: soy inquilino, reconozco a A como poseedor y dueño. A me notifica que va a vender la propiedad a B. A transmite la titularidad a B mediante tradición. No se puede entregar físicamente el objeto porque tengo contrato de locación vigente. A le dice a B: te cedo el contrato, te transmito la titularidad, está ocupado por contrato de locación, y me notifica al inquilino que B es el nuevo dueño. Yo seré quien entregue la posesión. Indispensable la notificación al inquilino del cambio de titular. Paso a reconocer a B como poseedor. No hay transmisión física, pero hay reconocimiento jurídico por el tenedor: quien poseía en nombre de uno principia a poseer en nombre de otro. Ese reconocimiento hace que se vea entregada la posesión de forma excepcional, por extensión.
Es una bajada de categoría. Ejemplo: soy dueño poseedor, vendo la propiedad pero necesito quedarme unos días más en comodato porque el otro inmueble no está terminado. Firmo la escritura pero pido quedarme 2-3 días en comodato. Dejo de ser titular y poseedor, bajo a tenedor y reconozco al nuevo dueño como poseedor. Media un contrato, conservo el corpus. Matriz diagnóstica: traditio ascendente (tenedor sube a poseedor), constituto descendente (poseedor baja a tenedor). En traditio, tenedor reconoce en otro el derecho; en constituto, poseedor decrece a tenedor.
Riesgos de fraude en el constituto
Cuidado con simulaciones y actos simulados. Ejemplo: hago de cuenta que vendo el inmueble y me quedo alquilándolo para insolventarme frente a acreedores. Transmito simuladamente con constituto, pero es simulación ilícita para defraudar. Acreedor debe probar simulación y fraude. Pruebas: fecha cierta de documentos (hecho después de saber de deuda), falta de pago (oficios a bancos no constan sumas de venta).
Poseedor puede venir a tenedor mediante constituto, tenedor a poseedor mediante traditio. Artículos: 1909 (concepto posesión), 1910 (tenencia), 1892 (título suficiente: tradición, humano, constituto posesorio), 1922 y 1924 (meras manifestaciones no suficientes, requiere actos materiales, enumeración de actos posesorios para animus domini).
Ejemplo: me quedo en casa de abuela fallecida, vienen tíos. Régimen especial: art. 227 Código Civil y Comercial. Fallece Juan (dueño) el 27 de abril de 2026, deja dos hijos herederos forzosos. Desde fallecimiento, adquieren posesión inmediata (comunidad hereditaria). Habilita mismas acciones que tenía titular, ej. acción reivindicatoria directa sin sucesorio (acreditan vínculo con certificados). Lógico iniciar sucesorio paralelamente para declaratoria de herederos, órdenes de inscripción y regularizar titularidad. Posesión es hecho, luego regularizar derecho. Declaratoria retroactiva a fallecimiento: dueños desde entonces registralmente.
Artículos confirmados
Art. 227: muerte causa apertura sucesión y transmisión herencia. Herencia comprende derechos y obligaciones no extinguidos. Art. 2280: herederos tienen derechos y acciones indivisas, continúan posesión de causante. Posesión automática mortis causa desde fallecimiento. Art. 2337: para bienes registrables, necesita juicio sucesorio, adjudicación.
Padre da verbalmente porción de tierra a hijo, este construye casa, baja impuestos, agua, luz a su nombre, sin mensura. ¿Puede prescribir adquisitivamente contra padre y hermanos?
Problema: interversión de título (art. 1915). Demostrar posesor en nombre propio, no reconocer a nadie más. Si padre fallece, todos coherederos poseen desde fallecimiento. Necesita hecho disruptivo que demuestre desconocimiento a coherederos (ej. plano de mensura a su nombre). Cuenta 20 años desde disruptivo. En práctica cuasi imposible: pagar impuestos presume acto de administración sucesoria, no interversión. Contra padre vivo: difícil regularizar por prescripción. Alternativa: derecho de retención y reclamar mejoras útiles en juicio (hasta que reclamen, reservar derecho).
Padres cliente, padre fallecido, madre viva, sin sucesión, cuotas impagas. Constatación falta ocupación (esposa 1 mes fuera por funeral), pasó a jurídico sin notificación, no hay expediente registrado.
Partir de informe dominio Registro Propiedad Inmueble (boletos IPV registrables en provincia Buenos Aires).
Si casados legalmente, posesión beneficia matrimonio como ganancial. Recomendación: cónyuge inicia por derecho propio (no aclarar inicialmente estado civil). Igual necesita interversión de título, hecho disruptivo, 20 años. Si unión convivencial probada, similar; si no casada, contra título registral sin problema.
Uno queda en posesión, alquila como dueño exclusivo, otro pierde posesión. Posesión no de personas, sino del derecho real (condominio: una posesión para múltiples cotitulares).
Se verá en próximas diapositivas sobre boletos.
No basta declaración: ir al lugar con testigos, vecinos, comisaría (exposición policial), fotos en redes (Facebook). Especialmente en campos (prueba difícil: constatación usurpación). Procesos se ganan con prueba, no verdad: quien prueba mejor gana. Coherencia demanda-pruebas. Abogados locación de medios/resultados.
De informalidad a tutela institucional. Código Vélez: ausencia tipificación, mera mención, confundido con compraventa (precontrato, promesa escritural, paso previo a escriturar). Reforma 17711, ley concursos, Código Civil Comercial: genera derechos/obligaciones, contrato propio pero sin transmitir dominio (carece formalidad escritura pública art. 1071 CCC).
En materia de inmuebles, la formalidad requerida es la escritura pública según el art. 1071 del Código Civil y Comercial. El boleto de compraventa no transmite la titularidad, pero permite exigir la formalidad. Fallo plenario Cases Escoces de Francino cambia el paradigma del boleto, reconocido en arts. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial.
El boleto es un contrato definitivo y perfecto, asemejable a la compraventa, pero sin la formalidad de la escritura pública. Contiene elementos esenciales: cosa, precio, partes, consecuencias jurídicas (escrituración como cumplimiento). No es un precontrato, sino un contrato con efecto conversor, acto serio y vinculante que obliga a escriturar. Es un paso previo necesario en algunos casos para asegurar la operación, como embargos vigentes o inhibiciones del vendedor.
- Consentimiento pleno de las partes.
- Voluntad definitiva de obligarse, reservando formalizar con escritura pública.
- Objeto: cosa determinada (inmueble).
- Precio: en dinero o permuta.
Oponibilidad frente a acreedores, embargos, concursos y quiebras. Permite oponer el boleto a deudas del vendedor.
Vendedor:
- Transferir propiedad (obligarse a escriturar).
- Entregar posesión (tradición posesoria).
- Exigir pago del precio cierto en dinero.
Comprador:
- Pagar precio convenido.
- Recibir posesión.
- Exigir escrituración.
Describir el objeto y forma de entrega en el boleto. Entrega vacía (libre de ocupantes), con todo plantado, adherido y construido. Si hay ocupantes, establecerlo explícitamente con temporalidad (ej. escriturar en 100/180 días o cuando estén dadas condiciones como orden de inscripción sucesoria).
Art. 765: se puede pactar cualquier moneda en obligaciones dinerarias (dólares, euros, yenes, criptoactivos como USDT), de curso legal o no.
Art. 766 modificado por Decreto 70/2023 (mega decreto de diciembre 2023): si se pacta una moneda, el deudor debe entregar esa moneda específica; no se libera pagando otra. Antes era disponible (podía pagarse en pesos a cotización del día, con discusiones sobre cuál cotización: oficial, MEP, CCL). Ahora totalmente disponible: debe expresarse si se acepta pago en pesos; si no, se paga en la moneda pactada (vinculante para boleto).
- Entregar posesión vacua, salvo pacto en contrario (indicar ocupación y riesgos; comprador asume recuperación).
- Colaborar en escrituración: proveer títulos, estado parcelario, libretas de deudas impositivas, expensas (si PH).
- Garantías por evicción (turbaciones de derecho de terceros) y vicios redhibitorios (arts. 1059 y ss. CCCN).
Nota: Art. 2071 derogado; no hay deber de contratar seguro en compras de pozo (opcional).
- Pagar precio cierto en dinero (arts. 764, 765, 766).
- Asumir costos según art. 1141.
- Recibir posesión (acto material; posible con boleto).
- Puede asumir deudas del inmueble.
Excepto pacto en contrario:
- Vendedor: gastos de entrega de la cosa, obtención de instrumentos (estudio de títulos, estado parcelario, mensura), tributos que graven la venta (ITI en PBA).
- Comprador: parte compradora de escrituración, sellados, honorarios notariales.
En práctica: depende del mercado. Vendedor puede exigir "libre de gastos" (ej. "quiero recibir 100.000 libre de gastos"). Mercado dinámico (créditos hipotecarios) favorece vendedor; meseta actual favorece comprador con liquidez.
Transmitir libre de deudas, pero comprador puede asumirlas. Impuesto inmobiliario no transferable en papeles (impide inscripción por visados); escribano retiene sumas para levantarlo (o comprador trae extra). Expensas y servicios: posible asunción directa por comprador sin frenar inscripción.
Consejo: Pedir informe de dominio y PAS deudas antes. Si boleto ya firmado con deudas, vendedor paga por costumbre (inmobiliario, municipal, servicios); si no, intimar vía escribano o juicio de escrituración.
Boleto es instrumento privado (no escritura); martillero acerca partes y fija plazo para escriturar.
Útil cuando vendedor embargado/inhibido: asegura operación hasta subsanar. Para comprador: oponibilidad (arts. 1170-1171) frente a terceros (embargos, concursos posteriores).
- Firmado con titular registral (o cesión con nexo causal probado).
- Fecha cierta (art. 317 CCCN): veracidad indubitable de la fecha del instrumento privado (sellado bancario, certificación firmas, fallecimiento de parte -ej. firma 20/05/2025, fallece 27/04/2026: cierta desde fallecimiento-, cualquier medio).
Importancia: fecha anterior al embargo para prioridad.
- Umbral de pago: más del 25% del valor del boleto.
- Publicidad: consulta (no detallado en transcripción).
Ejemplo: Boleto perfecto al momento; embargo posterior. Boleto con fecha cierta anterior prevalece sobre embargo (evita fraudes de antifecha).
¿Qué momento le da fecha cierta del fallecimiento? La fecha no va a ser discutida, lo que se discute es si la firma es falsa, pero eso es falsedad del instrumento, no de la fecha. Para oponer el derecho del boleto al embargo, la fecha debe ser indubitable y anterior. Por eso el boleto necesita fecha cierta.
Ejemplos de fechas ciertas: muerte de una parte, certificación de firma por escribano o timbrado del boleto en el momento de firmar, no esperar meses o años.
Dar publicidad es reconocer el boleto por la sociedad. En Argentina hay 23 provincias y CABA con diferentes decretos y leyes sobre boletos.
- En algunas hay registros de boleto de compraventa.
- En otras, leyes que exigen inscribir boletos en registros de propiedad inmueble (ej. decreto en Capital Federal).
- En Provincia de Buenos Aires: Ley 14005 para ventas en mensualidades con requisitos específicos.
- Registros privados en Provincia de Buenos Aires (colegios profesionales de abogados) y otras provincias del sur: se registra el contrato, partes y contenido. Debe tener fuerza legal por ley para dar publicidad frente a terceros y fecha cierta.
Si no se inscribe: se requiere publicidad posesoria (lo más común): boleto con firma del titular, pago >25%, entrega de posesión. Esto hace el boleto oponible.
Ejemplo: comprador firma boleto con posesión para arreglar la casa mientras regulariza y paga en 180 días. Vendedor asesorado pide al menos 70-80% del precio, porque entrega el objeto y solo queda escriturar y cobrar saldo.
Si pagás 95% en boleto, andá a sacarlo, no lo sacás más. Si no tiene plata, el vendedor inicia escrituración y ejecuta para rescindir.
Consejo al comprador: no pagues más del 70-80%, reserva saldo para traer al vendedor a escriturar como anzuelo. Evita casos donde pagaron todo en boleto y vendedor no viene porque no cobra más.
Sirve para oponer boleto a acreedores, medidas cautelares: prioridad al comprador si cumple 4 requisitos.
En concursos y quiebras: mismos requisitos menos publicidad, pero + buena fe del adquirente (evita uso adrede de insolvencia).
- Contrato definitivo, no promesa simple: obligación escritural inquebrantable (resición difícil).
- Escudo para comprador que cumple requisitos: prioridad sobre acreedores (embargos, cautelares, concursos).
- Herramienta para ejecución forzada de escrituración (juez firma en rebeldía, art. CCyC).
Decreto 962/2018 en Provincia y CABA, aplicación art. 1170.
Si prestaste vivienda a familiar y no devuelve:
- Si hay contrato escrito: desalojo por vencimiento de plazo.
- Si verbal: diligencia preliminar (constatación judicial vía oficial de justicia) para saber quién ocupa y calidad.
- Si reconoce préstamo: desalojo.
- Si dice ser dueño: acción posesoria (despojo art. 2241 CCyC, prescribe 1 año desde conocimiento; prueba con carta documento).
- Interdicto de recobrar (códigos procesales provinciales, 1 año).
En Provincia de Buenos Aires: mandamiento de constatación (art. 6-7 CPCC). Si pasó plazo, acción de despojo.
Contra Instituto (ej. FONAVI): pedir informe de dominio, ver si boleto inscripto para reivindicatoria (aun sin escritura). Ver ley provincial por requisitos burocráticos (puede requerir contencioso administrativo).
En Corrientes no reciben inscripción de boletos en registro de propiedad.
Si quien vende no es titular pero adquiere después: convalidación (art. 1885 CCyC): transmisión queda convalidada.
Hay boletos que son cesión de derechos posesorios, no compraventa real. Inician escrituración errónea sin informe dominio, descubren no es boleto ni titular.
Título del contrato no importa, cuenta el contenido. Ej. en fideicomisos: son cesiones a fideicomiso principal o contratos de adhesión, pero titular 'boleto de compraventa' para vender mejor.
Fases del negocio: instrumental (acuerdo voluntades) → boleto (obligación transferir inmueble por precio, sin solemnidades arts. 107, 108, 285 CCyC; puede incluir posesión) → escritura.
Problemas: oponibilidad a cautelares; juicio de escrituración por renuencia.
Obligaciones recíprocas de colaboración (vendedor: títulos, parcelario, certificados; comprador: saldo precio). Si renuencia o muerte (hacer sucesorio).
Base legal: art. 1018 CCyC (otorgamiento pendiente del instrumento; juez subroga firma ante renuencia deudor -comprador o vendedor-).
Requisitos:
- Boleto válido/exigible.
- Tiempo: 5 años (CCyC, antes 10 Vélez); excepción: con posesión no prescribe (incluso 25-40 años), solo falta formalidad título.
Lo primero: preguntar si tiene posesión, pedir informo de dominio para verificar firma con titular.
Procedimiento varía por jurisdicción, pero 3 requisitos fundamentales para juicio de escrituración: posibilidad de instrumento (boleto válido), tiempo, etc. Derecho real: título + modo (escritura da causa fuente; tradición posesoria causa fin).
No se puede iniciar una escrituración contra quien firmó el boleto si no es el titular registral, ya que eso genera un elemento probatorio para prescripción, pero no para juicio de escrituración.
- Precio: Cumplimiento y voluntad de pago; el comprador debe tener el saldo restante por abonar.
- Intimación en mora: Ineludible, independientemente de quién inicie. Aunque el boleto fije plazo (ej. 180 días) con mora automática, el Código exige intimar por escrito para escriturar.
- Emplazamiento a concurrir: fijar fecha, lugar, hora y escribanía designada.
- Impacto procesal: Prueba de "tengo boleto, intimé y no se presentó".
- Detonante: No es el incumplimiento del plazo del boleto, sino la intimación.
- Contenido: "De acuerdo al boleto de fecha tal, se cita a concurrir tal día, hora, escribanía, con documentación para firmar la escrituración".
Hechos: Boleto firmado en fecha tal, partes identificadas, titular por informe de dominio, intimación por carta documento, designación de escribano. Refuerza la situación para evitar discusiones.
- Problema común: Boleto sin plazo cierto, sino condición resolutoria (ej. "se escriturará una vez levantado embargo" sin plazo, o "a 30 días de solucionada inhibición" sin tiempo para solucionar).
- Solución: Intimar no solo para cumplir condición, sino también a escriturar. Una vez en mora, iniciar demanda.
- Sentencia ordena escrituración; si no se presenta, ejecución forzada (plenario coses de Francino, art. 1018 CCCN): Juez firma en sustitución del renuente, designa escribano.
- Posibilidad subsidiaria de reclamar daños y perjuicios.
Firma boleto, paga (total o 80%), pero no recibe tradición.
- Acción de escrituración + consignación saldo precio → cumplimiento contractual.
- Regla restrictiva antigua: Comprador por boleto no legitimado para reivindicatoria; ir por cumplimiento o resolución.
- Doctrina mayoritaria actual: Cesión implícita de derechos y acciones del titular → comprador por boleto puede iniciar reivindicatoria excepcionalmente.
Vendedor garantiza no terceros con mejor derecho (registrados o posesorios).
- Vendedor sana para escriturar.
- Si no: Reducir precio proporcionalmente + comprador resuelve problema.
- Si imposible (ej. boleto anterior): Resolución contractual + restitución precio + daños.
- Reparación, reducción precio o resolución (si valor irrisorio).
- Regulado en arts. 1057 y ss. CCCN.
- Prehorizontalidad opcional (no obligatoria desde el año pasado).
- Cesión de boleto: Sí posible; es cesión de derechos del boleto principal (no nueva compraventa).
- Sesionario asume obligaciones restantes del cedente.
- Escrituración: Vendedor (titular registral) + sesionario, acreditando nexo causal (boleto principal + cesión).
- Cedente no transmite titularidad, solo calidad de comprador.
- Sesionario tiene mismas garantías (arts. 1170 y 1171 CCCN), probando correlación.
- No entre particulares.
- Sí: Comprador particular vs. desarrollista/constructora (actividad habitual).
- Herramientas: Cláusulas abusivas/leoninas (asimetría), deber información (oferta ≠ firmado), revisión contractual en Chaco si abusivo.
- Cautela: No todo contrato con desarrollista entra.
En ventas particulares con intermediario:
- Responsabilidad limitada: Deber información; oferta vinculante.
- Incumplimiento ofertado → daños (ej. "apto vivienda" pero es solo oficina → estafa por exceso oferta).
- Si boleto/escritura no aclara, no responsable por calidades posteriores.
- Rol: Intermediación clara; pedir informes dominio.
- Franquicias (ej. globito azul/rojo/blanco, C + número): Cabeza matriculada, pero empleados no idóneos pagan para vender.
- Ley ética: Solo martillero matriculado habilita intermediación.
- Si embauca (publicaciones + nexo causal daño): Daños/perjuicios + denuncia ética.
- Venden sin conocer: No piden informe dominio → boleto con no titular/inhibido irreal (30 días imposible).
- Responsabilidad si no incluye informes en boleto.
- Exoneración: Trabajo bien hecho o consentimiento informado (inhibición conocida).
- Registro de la Propiedad Inmueble: Informe dominio primero (ABC derecho inmobiliario).
Paradigma: Embargo post-boleto.
Juan (dueño) vende a Ignacio boleto + posesión + >25% pago + fecha cierta (firma certificada) + publicidad (posesión) → cumple art. 1170 (oponibilidad terceros).
- Día escrituración: Escribano informa embargo Juzgado Civil 1ª Jurisdicción $5.000 (informe boleto estaba limpio).
- Boleto preferente, pero embargo inscripto.
- Tercería de mejor derecho: Comprador por boleto tiene preferencia (no es dueño; boleto da posibilidad escriturar + título + posesión).
- No tercería de dominio (boleto no hace titular).
- Evitar jueces rigurosos que rechazan por no titular.
- Reclamo: Derecho preferente vs. acreedor (cumple 1170: >25%, fecha cierta, titular, posesión/publicidad).
- Presentar en 10 días de conocido embargo → sin costas.
- Después: Costas aplicables.
- Vías:
- Sortear demanda de tercería + pedir radicación (acumulación) + no innovar → tramita por incidencia (afecta principal sin resolver fondo).
- Vía directa (Código Chaco/Bs.As.): Escrito en expediente pidiendo sin efecto cautelar (para derechos verosímiles indiscusibles, ej. error material registro; no para boleto discutible).
- Juez da traslado a acreedor embargante + deudor ejecutado.
- Oposición → prueba/discusión (ej. boleto trucho posterior).
- Si reconocen: Levantan embargo.
- Cuidado boleto trucho: Estafa procesal (connivencia → juez remite penal; patrocinante tentativa, pero riesgoso).
En épocas no tan digitales, se presentaba un escrito de demanda dentro del principal y el juez formaba el cuaderno de incidencia. Hoy, digitalizado, se debe sortear la incidencia, pedir radicación en el sistema como un nuevo proceso relacionado con el principal.
Para exigir la escrituración, el boleto debe ser válido y exigible. El plazo de prescripción es de 5 años según el nuevo Código Civil y Comercial (plazo común). La jurisprudencia indica que si el comprador tiene boleto y posesión, no se aplica prescripción porque la única obligación pendiente es la escrituración. La acción es imprescriptible desde el punto de vista jurisprudencial, similar a la acción reivindicatoria. No hay plazo de prescripción hasta la intimación de mora, pero con posesión no prescribe.
El derecho es lo que los jueces dicen que es. El Código Civil y Comercial (CCC), vigente desde 1 de agosto de 2015, rige hacia adelante (artículo 7 sobre temporalidad de las leyes). No es retroactivo salvo disposición expresa. Para boletos anteriores (ej. 2013), se aplica el código vigente al nacer la mora:
- Si mora nació antes de 2015, aplica Código Vélez (derogado).
- Si mora posterior, aplica CCC.
En boleto con posesión, no importa la fecha, se puede iniciar acción. Sin posesión:
- Boleto 2013, obligación de escriturar en 180 días (junio 2013): prescribe bajo código viejo o nuevo.
Consejo práctico: Al cliente, plantear la acción; si contraparte opone prescripción, es obligación natural. Juez no decreta de oficio. Situaciones reales: pago 30%, pasa 10 años sin accionar (ej. herederos tras muerte del comprador).
Si vendedor fallece, obligación recae en herederos (continuadores). Práctica: herederos del comprador contactan vendedor para romper boleto y firmar nuevo, evitando sucesorio (gastos: tasa de justicia, sobretasa, honorarios). No se elude si fallece vendedor: pasa por sucesorio con tracto abreviado (incidente de legítimo abono voluntario) o acción de escrituración.
Juriprudencia sobre posesión e imprescriptibilidad disponible en PowerPoint (se envía). Artículo 2537 CCC relevante para prescripción en compraventa. Con posesión, plazo de prescripción interrumpido por acto de reconocimiento (artículo 2545 CCC): interrumpe (no suspende) el plazo. Si se pierde posesión, corre plazo. Jurisprudencia conteste.
Dos adjudicatarios IPB (pareja separada): uno ocupa vivienda, no quiere escriturar. IPB indica resolver privadamente. Demanda cotitular vs. cotitular por escrituración: juez declara prescrita. Anomalía: obligación de colaboración en escrituración (cotitulares, compradores/vendedores). Corte Suprema confirma prescripción. IPB no otorga escritura a uno solo. Conflicto desde 2011, sentencia firme. Se pide fallo para analizar fundamentos (primera instancia favorable, pero excepción de prescripción prosperó). Se ofrece ayuda para revisar.
Se comparte mail para enviar caso. Charla dinámica y útil. Invitación a futuras clases. Clase inaugural finalizada.
- Próxima: martes 5 de mayo, 15 hs, Dr. Ignacio Alterini sobre juicio de usurpación.
- Inscripciones abiertas toda la semana (clase abierta).
- Descuentos 10% para colegiados Colegio Abogados Corrientes, Consejo Abogados Resistencia/Chaco interior (convenios Uncaus).
- Contacto para inscripción con descuento (nombre, correo, DNI).
Nos vemos en grupo WhatsApp.
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