El Drama de la vivienda es aun peor de lo que parece…
In a Nutshell
El desajuste entre oferta y demanda es la causa real del problema: desde 2018 se han creado 1,73 millones de hogares pero solo se han terminado 800.000 viviendas, mientras la inmigración masiva y los hogares más pequeños disparan la demanda. El control de rentas y los decretos populistas solo agravan la escasez al frenar la construcción y reducir el parque de alquiler disponible. La única solución estructural es construir mucho más vivienda —libre y protegida— y eliminar regulaciones e impuestos que encarecen la oferta.
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El 23 de septiembre, un desahucio abrió todos los noticiarios de España. Marie Carmen, de 87 años, salió del piso en el que residía desde 1956. En 10 días, su nombre se ha hecho el más conocido en España y el problema de la vivienda se ha puesto en el foco de una manera no vista nunca antes en la historia. El caso de Marie Carmen ha llevado a que se aprobasen decretos exprés de dudosa calidad e intenciones, a tumbar el gobierno de Pedro Sánchez y a convocar elecciones. El drama de Marie Carmen no es lo único que importa aquí, ni es la única perjudicada de esta situación.
El vídeo explica qué está pasando con la vivienda, por qué las soluciones que están intentando fomentar desde el gobierno en funciones no van a funcionar y solo hacen que echar más leña al fuego, y cuáles podrían ser las verdaderas soluciones a este problema. El caso de Marie Carmen es pura manipulación mediática y no es buena idea jugar de esta manera con las emociones y los sentimientos de las personas. Este tipo de políticas demagógicas solo hacen que empeorar la situación y el drama de los verdaderos perjudicados de esta situación.
Un gráfico interactivo muestra desde el 2018 la creación de nuevos hogares contra las nuevas viviendas disponibles. El agregado desde 2018 de nuevos hogares es de 1,730,000 familias que necesitan un techo donde vivir. Las viviendas terminadas en este periodo son 800,000. Especialmente desde el año 2020 hemos crecido los nuevos hogares en el país a un ritmo infinitamente superior de las viviendas que se terminan. Las viviendas que se terminan están estancadas entre 60 y 100,000 y los hogares que se crean desde 2020 han ido de 129,000 al año, 282,000, 283,000, 212,000, 206,000, 241,000. Este año se espera que se termine en otros 226,000 y entre medias solo hacemos que acumular más y más déficit.
La diferencia entre los nuevos hogares y la vivienda terminada se debe a dos motivos. El primero es el aumento de la población en España, que no viene principalmente de los españoles, sino de migrantes. Desde el 2018 hasta marzo del 2026 entraron en España más de 3,841,000 inmigrantes, mientras solo se construyeron 693,000 viviendas. Esto ha metido muchísima presión, especialmente al mercado del alquiler.
Desde el año 2007 ha evolucionado el porcentaje de inquilinos que son inmigrantes. Antes de la crisis también hubo mucha inmigración y vino mucha inmigración a España, que spoiler también subieron los precios. Con la crisis financiera, los inmigrantes dejaron de querer venir al país y se frenó bastante la inmigración. Coincide plenamente desde el 2014-2015 el suelo de la vivienda que hubo en Madrid y en Barcelona, cómo se ha ido disparando hasta 2024 con el aumento de esa población extranjera.
Los hogares hoy en día cada vez son también más pequeños. Antes normalmente la gente no se iba de casa hasta que se casaba o prácticamente se iba a casar y tenía hijos. Esto hacía que por cada habitante más o menos se necesitase un hogar para un marido y una mujer. Hoy en día hay mucha más familia soltera o monoparental y esto hace que en lugar de una vivienda para cada dos ciudadanos se necesite una vivienda para cada ciudadano. Hay más hogares monoparentales cada vez y esto dispara incluso con la misma o menos población la demanda de vivienda.
Un gráfico muestra desde 1981 cómo ha evolucionado la construcción de la vivienda dividida entre vivienda libre y vivienda social. Se creaba vivienda social o protegida: 111,000 viviendas en 1982, 114,000 en el 85. Hasta la crisis financiera se construía bastante, cerca de 68,000 protegidas, pero desde la gran crisis financiera, desde el 2012 se dejó de construir vivienda protegida. Desde 1981 que se creaban unas 200,000 viviendas en total hasta el 2005 que se crearon más de 600,000 viviendas, hubo bastante construcción, pero con la gran crisis financiera se frenó de golpe y se dejó de construir. Esto ha afectado y mucho a la necesidad de vivienda disponible por parte de todas esas nuevas familias e inmigrantes que vienen al país.
Desde 2018 los sueldos se han mantenido planos, mientras que la vivienda ha subido un 34%. Desde 2018 hemos tenido una inflación disparada, la productividad apenas ha subido y nos han disparado el IRPF en pleno momento en el que necesitamos más ingresos disponibles para gastar por el simple hecho de que las cosas han subido de precio. A la gente le engañan con una subida del 2 o 3% en su salario y no se dan cuenta que si no deflactan los tramos del IRPF estás pagando más sobre un dinero que vale menos. Llevamos 30 años con los salarios estancados. Somos de los peores países de la Unión Europea y si ya nos comparamos con Estados Unidos, no te quiero ni contar.
El cóctel Molotov es tremendo: tenemos un país que no construye desde la gran crisis financiera y llevamos 1 millón de viviendas de déficit acumulado, tenemos una entrada masiva de inmigrantes en el país, tenemos más hogares monoparentales que necesitan de más vivienda y por otra parte tenemos salarios estancados en un entorno de inflación alta y de impuestos cada vez más altos.
Los cuatro factores que se mencionan desde el sindicato de inquilinos, la acampada de la Puerta del Sol o la acampada de la Plaza Cataluña para explicar por qué sube la vivienda. El primero: los ricos y los especuladores acaparan el mercado de la vivienda y compran pisos para tenerlos cerrados o ponen alquileres desmedidos y los grandes fondos controlan el mercado e inflan mucho la vivienda. Respecto al tema de que hay mucha vivienda vacía, eso se ha visto por activa y por pasiva que es una mentira enorme, que en el único lugar de España donde hay vivienda vacía, es en la España vaciada. Seguramente sean tus padres o los míos los que tienen ahí vivienda vacía, como los míos que tienen una casita que les costó 30,000 € en un pueblo perdido de la mano de Dios en Extremadura. Si tú miras la estadística de pisos vacíos en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, País Vasco, muy pocos hay.
Los particulares que tienen una vivienda en alquiler son 1,44 millones. Es decir, el 40% de todas las viviendas en el alquiler son de propietarios con una sola vivienda en alquiler. De dos a tres viviendas tienen el otro 36%. Los fondos de inversión y las SOCIMIS, que son las empresas que tienen bastantes fondos a su disposición, solamente controlan el 4% del alquiler. Con un 4% es totalmente imposible gestionar y controlar los precios de un mercado enorme con más de 3 millones de viviendas. Los especuladores no deciden ni cuántos inmigrantes entran al país, ni cuánta vivienda se construye, ni tampoco las regulaciones absurdas que hay para liberalizar suelo y permitir. Los especuladores simplemente intentan canalizar los ahorros de toda su vida en la compra de una vivienda para ponerla en alquiler. Muchas veces la rentabilidad que obtienen ni siquiera es demasiado buena.
No invierto en vivienda para alquilar ni en vivienda vacacional y preferiría que la gente no lo hiciese porque hay mucha más rentabilidad comprando un simple fondo indexado y es verdad que es un dinero más productivo en general para la sociedad, pero no puedo estar en contra de que alguien con sus ahorros de toda una vida compre un inmueble y lo ponga para alquilar. He habido muchas épocas en las que he estado de alquiler y he ido muy feliz. El alquiler cumple una función social que te da mucha más libertad y movilidad mientras decides dónde quedarte y acabar comprando una casa. Cuanta más casas en alquiler haya, más barato será el precio. Pero para eso no necesitamos ahogar a los caseros. Lo que necesitamos es que se construya más vivienda para que más gente la compra y la ponga en alquiler.
El segundo argumento que se utiliza para decir que construir no sirve de nada es lo que pasó en 2008, donde el precio de la vivienda subió mucho y se construía mucho. Es cierto, pero el que afirma esto no entiende una cosa tan sencilla como que no es lo mismo construir que entregar viviendas y que el precio siempre va con retraso a los acontecimientos. Si tú construyes mucho durante 5 años, pero hay un déficit acumulado, hasta que no se supere ese déficit, no va a bajar de precio. Cuando salió toda esa vivienda al mercado, después el precio cayó. Hay comunidades como Aragón o Asturias donde ni siquiera aún se ha superado el pico del 2007 o 2008. Cuando construyes masivamente, al ritmo necesario, para que se den más hogares de los que se necesitan, sí que acaba cayendo el precio. Ahora empecemos a construir más, no va a bajar inmediatamente. Pero si construimos muchísimo más y le damos espacio a que la vivienda salga al mercado, se terminen las casas y sí que construimos más rápido de lo que se crean nuevos hogares, obviamente que va a caer el precio.
Del precio nuevo de una vivienda, cerca del 40% son impuestos para el Estado y además cada vez hay regulaciones que hacen que las promociones de obra nueva tengan más requisitos, desde placas fotovoltaicas hasta más espacio de aislamiento, muchos mejores materiales, que es fenomenal si te lo puedes permitir, pero obviamente hace que el suelo de precio de esa promoción sea mucho más cara que si no hubiese regulaciones tan exigentes.
Una medida que proponen los asamblearios y muchos fanáticos de la vivienda y del socialismo desmedido es que se necesitan controles de renta. Esto ya se ha aprobado en numerosas ocasiones y se ha visto que siempre pasa lo mismo. Los únicos beneficiados en el control del alquiler son personas como la señora Marie Carmen, que estaba pagando 200 € por vivir en el Retiro, pero hay muchos más grupos que se perjudican. Esto lo hizo Franco, había controles de renta y fue el propio PSOE el que liberalizó el alquiler. Lo gestionó una persona que hemos traído a este podcast, que fue el exgobernador del Banco de España y con su ministro de Economía a la cabeza. Lo que se ha visto en todos los estudios mundiales sobre el control de rentas es que frena la inversión y la construcción de nuevas viviendas por la inseguridad jurídica que esto acarrea, que también beneficia temporalmente al que vive en un apartamento, porque sí que ese se le controla el precio, pero perjudica a todos los siguientes porque la gente pone rentas mucho más altas o decide vender o ni siquiera alquilar su vivienda porque no quiere esa inseguridad jurídica y que además destroza el parque de vivienda porque ningún propietario va a arreglar o mejorar y a mantener un edificio o grupo de habitaciones o apartamentos si tiene las rentas capadas, porque sencillamente no le sale rentable, como pasa en el caso de Marie Carmen, que paga 200 € por un piso en el barrio del Retiro.
Uno de los argumentos más escuchados también es que el Airbnb o el alquiler turístico es lo que sube los precios y esto se ha demostrado también por activa y por pasiva que tampoco es realmente así. La evolución de alojamientos turísticos en Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia muestra que desde las medidas y decretos que ha metido la mayoría de ayuntamientos para cargarse el alquiler vacacional ha caído, mientras que el precio ha seguido subiendo con normalidad. Si tú te quieres enfrentar de nuevo al gráfico de hogares nuevos contra vivienda terminada, no hay alquiler turístico que valga. Lo que infla el precio es la demanda desmedida y la falta de oferta.
España tenía aproximadamente 19 millones de hogares en 2026 y se prevé que para el 2031 haya 1 millón más y 2 millones más para el 2041. O construimos como auténticos locos o con el ritmo de crecimiento de la población, esto solo va a hacer que ir a peor. Si encima probamos medidas populistas como las de los decretos que intentan socavar la propiedad privada o hacer que no entre inversión de fondos o pequeños propietarios que quieren comprar, reformar y alquilar o vender, nos vamos a cargar la poca oferta que ya hay.
Aunque Marie Carmen me dé pena, no es el problema real que tenemos. Marie Carmen es un ejemplo de manipulación política y social de libro. Cada mes en España hay más de 25,000 desahucios, algunos de los cuales incluso acaban con pérdidas de vidas humanas por los dramas que suponen. Muchos de ellos son otras comunidades que no están gobernadas por el partido que ahora mismo ostenta la presidencia del gobierno, pero que no salen a la luz porque no le servían para hacer su campaña política de manipulación y para que fuese su primer acto de elecciones. Es tan ridículo el tema que el propio gobierno llamaba fondo buitre a Euragestión cuando tiene menos viviendas en propiedad que la propia ministra de vivienda o que la propia Reyes Maroto, concejala socialista en el Ayuntamiento de Madrid que criticaba a esta empresa. A los gobernantes lo que les importa es tapar el problema de Zapatero, de Cerdán, de Ávalos, de Ceuta, de los informes PISA en la educación, que no hacemos nada más que ir en cadena libre, y lo que quieren es tapar una serie de problemas para preparar unas elecciones. El gobierno ha tenido 8 años para preocuparse por el tema de la vivienda y solo lo ha hecho y solo ha agitado a las calles para preparar las siguientes elecciones.
A mí invertir en vivienda para alquilar no es algo que me guste en exceso. Quiero que mi dinero esté en inversiones más productivas, como puede ser la renta variable o como incluso puede ser especular en activos como el oro o Bitcoin. Quiero que mis amigos y familiares puedan comprar vivienda al precio más barato. Incluso a mí no me gusta el alquiler vacacional por VTC porque molesta a los vecinos, aunque no afecte demasiado al precio de la vivienda. Lo que me molesta de verdad y lo que me enciende es cómo ha caído el número de hijos por mujer en España. Esto tiene mucho que ver con el acceso a la vivienda y con la imposibilidad de pagársela que tienen los jóvenes. Es muy difícil crear un proyecto de vida si tú no sientes que te puedes comprar una casa digna donde criar a tus hijos. Es increíble que mientras cae la natalidad en España, la población no haga más que subir. De la población de 30 a 39 años ya tenemos casi mayoría de personas que han nacido en el extranjero. En la Comunidad de Madrid es un 42% y en muchas zonas de Cataluña ya toca el 48 y el 46%. Si los políticos quieren tener estas políticas de puertas abiertas y meter tantos inmigrantes al país que generan esta presión en la oferta, no sean capaces de predecir que hay que construir más. Porque si no, ni esta gente que entra y que viene a ganarse la vida, ni nuestros propios jóvenes ni familias van a tener derecho a una vivienda digna.
La vivienda digna no se soluciona metiendo una frasecita en la Constitución, se soluciona haciendo que construir sea más fácil y más barato y poniendo las puertas fáciles a las nuevas promociones de vivienda. Como seguro que no se soluciona es metiendo dos decretazos de emergencia, convocando elecciones y colando los decretos en la Diputación Permanente para hacer política electoral. John González, que fue expulsado y acosado en Twitter, era un ingeniero y experto en datos que divulgaba sobre datos económicos, ni siquiera política económica, ha creado un Substack muy bueno con 10 medidas que pueden revertir la situación a largo plazo. Obviamente no es fácil y requiere de mucho consenso social, pero en definitiva lo que él habla es de facilitar la nueva construcción, de intentar densificar zonas que se puedan densificar, de poner los incentivos adecuados y de construir mucha más vivienda social.
No te creas los políticos porque toquen tus emociones, sino que lo que ellos te propongan tenga sentido, porque el problema de los políticos es que mueven y remueven emociones y heridas de problemas que ellos crean y alimentan. Comparte este vídeo con todo el que necesite abrir los ojos de cuál es el problema real de la subida del precio de la vivienda, qué es lo que está pasando con nuestra natalidad y la propia composición de nuestra sociedad y hacia dónde vamos como país.
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