Comprar una casa va a volverse más difícil que nunca…
In a Nutshell
Comprar vivienda en España se ha vuelto casi imposible: el precio medio de 500.000 € exige 19 años de sueldo neto íntegro para una persona y 137.000 € de entrada (5 años de ahorro completo). El déficit estructural de 750.000 viviendas —por falta de construcción— y el Euribor al 3% hacen que las cuotas suban 300 €/mes y que los bancos restrinjan la financiación. La única vía realista es invertir el ahorro en activos que crezcan más rápido que la vivienda (S&P 500 10 % anual) o conseguir hipotecas al 90-95 % con tipos fijos cercanos al 2 %.
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Comprar una casa en España ha subido de media un 12% en los últimos 12 meses. El Euribor está tocando prácticamente el 3%, lo que encarece sustancialmente la cuota mensual de las hipotecas. Según idealista, en Madrid el precio del metro cuadrado del piso medio ronda los 5100 €. Una vivienda de 100 m² cuesta de media 510.000 €. El sueldo medio en la Comunidad de Madrid es de 34.400 € brutos, que tras deducciones de seguridad social e IRPF queda en un neto anual de 26.000 € (2.167 € al mes).
Referenciando el coste total de la vivienda de 500.000 € con los 26.000 € netos, un ciudadano necesita 19 años de sueldo íntegro sin gastar nada para pagar la vivienda. Si compra en pareja, se reduce a 9 años. La hipoteca media se financia entre un 70% y un 80%, dejando un 20% de entrada más el 6-7% de gastos de ITP, notaría y otros. Para un piso de 500.000 €, se necesitarían 137.000 € de entrada y gastos. Una persona tardaría 5,2 años de salario íntegro para acumular esta cantidad, y una pareja unos 2 años y medio. Las tasas de ahorro normales están entre el 5%, 20% o 30% como máximo.
La subida de precios en Madrid, Barcelona y Valencia está dando paso a incrementos en ciudades de segunda magnitud. En agosto de 2025, la vivienda ha subido un 12,5% en el conjunto de España. En Madrid la subida ha sido del 7%, mientras que en Aragón ha sido del 15%, en Cantabria del 17%, en Castilla-La Mancha del 16% y en Ceuta del 17%. Las personas están volviendo a sus lugares de origen y subiendo los precios allí.
La razón principal de las subidas de precio no son los especuladores, sino que no se permite construir al ritmo necesario. España tiene más de 49 millones de habitantes. Desde 2022, los hogares creados superan ampliamente las viviendas terminadas y los visados de obra nueva. El Banco de España indica un déficit de más de 750.000 viviendas acumuladas, que se proyecta que alcance casi el millón para el próximo año. Hay 750.000 familias que necesitan un hogar.
El precio nominal de la vivienda ha alcanzado máximos históricos, pero el precio real (descontando la inflación acumulada) aún no ha alcanzado los máximos de 2007. El déficit de vivienda sigue aumentando y la inflación ha sido elevada, por lo que es difícil que los precios caigan o crezcan solo al 1-2%.
En las principales ciudades y zonas costeras hay mucho comprador internacional que compite con el local. España tiene un problema de productividad estancada durante 40 años, por lo que los sueldos locales no pueden competir con los extranjeros. Sin embargo, esto es un problema menor comparado con la falta de oferta.
En 2002, el 66% de los menores de 35 años tenían casa en propiedad, reduciéndose al 32% en 2022 y repuntando ligeramente al 36%. Para menores de 30 años, antes de la crisis financiera el 65% tenían propiedad, mientras que hoy solo el 25% (uno de cada cuatro) ha conseguido comprar vivienda.
El Euribor está subiendo al mismo ritmo que los precios, tocando el 3% en agosto de 2026. Para un piso de un millón de euros con 20% de entrada, una hipoteca al 1,8% fijo tenía una cuota de 1.550 €, que sube a 1.817 € al 3%, es decir, 300 € más al mes. Los bancos calculan la capacidad de repago exigiendo que la cuota no supere el 35% de los ingresos netos, por lo que al subir el Euribor se puede acceder a menos financiación.
Los bancos aún no han trasladado completamente la subida de tipos a la oferta comercial. Se pueden conseguir hipotecas a tipo fijo cercanas al 2%, especialmente con buen perfil del solicitante. Se puede financiar hasta el 90% de la operación. También hay hipotecas a tipo mixto a 10 años con tipo fijo del 1,8-2% y luego variable. Para jóvenes menores de 35 años, algunos bancos ofrecen hasta el 95% de financiación. Se están consiguiendo financiaciones al 90% más gastos con tipos fijos cercanos al 2,5%. Los 100% de financiación sin gastos de notaría se siguen dando, pero la cuota resultante no debe superar el 30-35% de los ingresos netos y no se deben tener más deudas. Se consiguen tipos cercanos al 2,7-2,8% bonificados, o mixtas con tipo fijo de 2,35-2,4% durante 5 años.
Para un piso de 300.000 € se necesitan aproximadamente 90.000 € de entrada y gastos (20% de entrada más 10% de gastos). Ahorrando 1.000 € al mes, se tardarían 7 años en acumular los 90.000 €. Sin embargo, con una revalorización del 5% anual de la vivienda, en el año 8 la entrada necesaria ya sería de 130.000 €, y en el año 19 de 227.000 €. Si se invierte el ahorro en activos que se revaloricen (ejemplo: S&P 500 con rentabilidad media del 9%), los 1.000 € mensuales se convertirían en 140.000 € en el año 8, cubriendo la entrada necesaria.
Desde 1987 hasta 2026, 1.000 € invertidos en S&P 500 con dividendos reinvertidos se convierten en 41.000 €. En oro se convierten en 10.300 €, y en vivienda en 8.000 €. La vivienda en España se ha revalorizado a un 5,4% anualizado, el oro a un 6,2% y el S&P 500 a un 10%. Sin un mecanismo para que los ahorros crezcan mientras se ahorra, es muy difícil acumular la entrada.
El sistema está diseñado para la deuda. Los estados gastan más de lo que ingresan, creando más deuda y nuevo dinero. El dólar ha perdido el 99% de su poder adquisitivo desde su creación, y tanto el dólar como el euro han perdido más del 40% de su valor en los últimos 10 años. Los bienes escasos como inmuebles y oro suben de valor porque hay más euros para comprar los mismos activos. Los salarios en España no están subiendo más que la inflación ni se está deflactando el IRPF.
Los mayores de 50 años son el grupo de votantes más numeroso y tienen más del 80-85% de vivienda en propiedad. Si los precios de la vivienda caen un 30-40%, este grupo echaría a patadas al gobierno de turno. Los menores de 30-35 años son un grupo poblacional pequeño y menos relevante para los gobernantes. No hay incentivos reales para que los políticos aumenten la oferta y dejen caer los precios de la vivienda.
Las dos opciones disponibles son: ganar más dinero o ahorrar más, canalizando el ahorro a través de inversiones que se revaloricen al mismo ritmo que la vivienda; o conseguir el máximo porcentaje de financiación con las mejores condiciones hipotecarias posibles.
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