Experto en Vivienda Revela Cuando Explotará la Burbuja Inmobiliaria: “Haz Esto con tu Dinero.”
In a Nutshell
El experto afirma que no existe burbuja inmobiliaria en España, sino un déficit estructural de 750.000 viviendas que alcanzará 900.000 en dos años. Recomienda comprar en zonas con crecimiento demográfico (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y sus suburbios) porque los precios subirán un 10-15% anual, mientras que en zonas despobladas aconseja alquilar. Para inversores con 25-35.000 euros, propone apalancamiento mediante compra de vivienda nueva con pago inicial del 20% y cuotas durante construcción, aprovechando que la revalorización beneficia al comprador sin pagar el 100% del precio.
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En España existe una escasez estimada de más de 670.000 unidades residenciales. Una pareja entre 25 y 30 años con ahorros de 20.000 a 30.000 euros se enfrenta a la decisión de comprar o alquilar. El país presenta precios inmobiliarios más caros que nunca. Se plantea la posibilidad de un retorno de las personas hacia los suburbios, ya que en el centro de las ciudades ya no queda espacio para nuevas construcciones.
Para comprar una vivienda se requiere ahorrar todos los ingresos durante un período de aproximadamente 8 años. En septiembre de 2026 se determinará el tipo de interés actual que se considera una buena hipoteca.
El precio del interés por sí solo no determina si una hipoteca es buena o mala. Lo que determina realmente es el compromiso de una hipoteca vitalicia, un concepto que ha quedado obsoleto. Es necesario presionar a los bancos para obtener tasas de interés más beneficiosas, ya que las entidades bancarias no contactan voluntariamente para mejorar las condiciones hipotecarias.
Existe una oportunidad de inversión en las mejores zonas, incluso sin necesidad de residir en ellas. Se ha identificado un pueblo al sur de Valencia con un potencial de crecimiento del 26%, ya que España mantiene una posición precisa donde no hay casas sino apartamentos, y la gente se queja de la falta de posibilidad de comprar apartamentos.
El déficit habitacional supera el millón de hogares. Esta situación intolerable debe abordarse con datos e información auténtica y verificable, no con teorías o predicciones aleatorias.
La única alternativa viable para resolver el problema de la vivienda es la inversión. Al igual que ocurre con las tiendas en un vecindario, donde la competencia reduce precios y aumenta opciones, la inversión inmobiliaria funciona de manera similar. En los últimos tres años en España se han ofrecido 10.000 apartamentos al mercado, permitiendo que 10.000 familias vivan en áreas donde antes no había alojamiento disponible.
La situación actual es exactamente la contraria a la de 2007. En aquel año, los bancos financiaban proyectos incluso sin poseer terreno o sin reservas anticipadas. Actualmente, para obtener financiación los promotores deben poseer el terreno y el 50% de la propiedad en reservas anticipadas, además de contar con un historial distinguido de proyectos rentables realizados en el pasado.
El déficit ha crecido de 600.000 viviendas hace un año y medio a 750.000 viviendas actualmente. Las previsiones indican que el déficit alcanzará 900.000 unidades en los próximos dos años, y se tardará entre 3 y 10 años en cubrirlo.
El término "burbuja" se considera una palabra fácil de usar frecuentemente. Se entiende como algo explosivo que se rasga y desvanece. La situación actual presenta alta demanda en las áreas de presencia, y el mayor riesgo que enfrentan los desarrolladores son los precios actuales de los materiales. Se implementan mecanismos para estabilizar precios y reducir el impacto de este peligro.
El 60% del déficit de 900.000 viviendas está concentrado en cuatro capitales: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. Solo Madrid padece el 30% de los 900.000. En algunas zonas rurales los precios han disminuido entre el 15% y 17% en un año debido a la despoblación.
Si se encuentra en una zona donde la población está aumentando, se recomienda comprar una vivienda si es posible permitírselo, ya que su valor puede aumentar un 100% en diez años. En zonas donde se espera que la población disminuya, se aconseja alquilar o invertir en ciudades que se espera que crezcan.
La clave está en los próximos 4 a 5 años, donde el déficit dejará de crecer y comenzará a declinar. Hay que evitar invertir en zonas que parecen atractivas a primera vista pero representan trampas mal planteadas. No se recomienda comprar apartamentos cuyo valor cae de 50.000 a 40.000 euros, incluso si el alquiler es estable, ya que la posición está claramente expuesta a la disminución.
Se espera un movimiento de retorno de las personas hacia los suburbios, ya que se construirán 100.000 viviendas en nuevos proyectos en el Gran Madrid. En Valencia hay terreno suficiente para construir 38.000 unidades dentro de la ciudad, por lo que el desarrollo se dirigirá hacia los pueblos de los alrededores, constituyendo el primer y segundo cinturón.
La falta de vivienda no resulta de la falta de deseo de los desarrolladores de construir, sino de que se ven obligados a construir apartamentos mucho más caros debido a la legislación. Las licencias toman tiempo, generando gran parte de la escasez y certeza, además de provocar aumento de costos. Los planes de ordenamiento urbano datan de 2005, 2006 y 2007, diseñados para un estilo de vida de hace 20 años que ya no corresponde a la sociedad actual.
Se requiere aumentar la flexibilidad en el otorgamiento de licencias para proporcionar más tierra, aumentar la competencia y disminuir costos. La legislación actual ha cruzado la línea de la seguridad, haciendo que los apartamentos sean casi de lujo mientras se busca seguridad. Es difícil construir apartamentos de baja calidad o sin comodidades bajo la legislación actual, especialmente en lo referente a emisiones, obligaciones de plazas de coches, habitaciones de basura y espacios verdes.
Los planes de ordenamiento urbano establecidos en 2005, 2006 y 2007 no se implementaron tras la burbuja inmobiliaria, excepto en Madrid, Barcelona y Valencia. Estos planes se basan en el estilo de vida de hace 20 años, mientras que la sociedad ha cambiado sus hábitos de consumo, medios de comunicación, métodos de trabajo y formas de compra.
Se cuestiona mantener estándares antiguos de construcción, especialmente en lo que respecta a plazas de aparcamiento con coches y metros. Se considera necesario pensar en el futuro en lugar del pasado, buscando influir en la reducción de costos y tiempos. Las cosas están cambiando mucho, y se observa una diferencia clara entre municipios que apoyan y comprenden la necesidad de vivienda versus aquellos que ofrecen más restricciones.
Existen dos velocidades diferentes en el sector que no dependen de una sola cosa, sino de los funcionarios y técnicos del municipio. Se ha pasado por meses con menos actividad, pero el problema de la vivienda sigue en pie. No se trata de una burbuja inmobiliaria, sino de que la generación actual no puede permitirse los costos comparando alquileres con salarios.
Se menciona que demonizar al inversor que compra apartamentos para obtener ganancias es un error, ya que la verdadera culpa recae en las autoridades que no permiten construir viviendas más económicas y en mayor número.
Los contratos de hace 30 o 40 años permitían apartamentos que quizás no pasaran los estándares actuales, pero cumplían con las necesidades de entonces. Esto permitía que los padres pudieran comprar hogares a los veinticinco años, algo que ya no es posible. El objetivo es construir el alojamiento más barato de España.
Se ofrecen apartamentos en toda la región Valencia, comenzando próximamente en Madrid y otros lugares, con una habitación a precio inferior a 120-130 mil euros. Para lograr esto se innova en varios aspectos, incluyendo el uso de situaciones de aparcamiento subterráneo construidas en 2007 que no se utilizaban, solicitando permiso municipal para aprovecharlas y ahorrar costos de excavación.
Se experimenta con construcción "listo" (prefabricada), presentando unidades que hacen el trabajo más rápido, como viviendas prefabricadas o al menos baños prefabricados. Se trabaja lo máximo posible en paralelo y se mejora la eficiencia de los edificios. Los apartamentos se diseñan de forma eficiente, como unidades de 45 metros cuadrados completamente útiles sin pasillos, permitiendo una o dos habitaciones a precio de 120.000-140.000 euros.
Con un porcentaje del 20%, se intenta hacer que las personas puedan comprar una casa con 30-35.000 euros, aunque el reto sigue siendo que los jóvenes ahorren esa cantidad. Sin embargo, se reduce la fricción considerablemente, pasando de 80 años a 35 años de ahorro.
Para vender apartamentos a 120.000 euros se debe buscar terrenos económicos, ya que no se puede competir con grandes empresas inmobiliarias por terrenos a 500 euros por metro cuadrado. Los terrenos económicos se encuentran en lugares donde la gente no va normalmente, pero se debe saber que en el futuro entrarán.
Se fue a Almazura donde, debido a empresas como Silanusa y Pamisa, y el Club de Fútbol Villarreal, la población está aumentando. Con una población de más de 30.000 habitantes, una tasa de crecimiento del 4% significa un aumento de aproximadamente 1.000 personas al año. En Idealista hay 10 apartamentos en alquiler para 40.000 personas, por lo que se ofrecieron 88 apartamentos para construcción nueva. El proyecto se vendió completamente en 7 días.
Se desarrolla sin necesidad de excavar para plazas de aparcamiento en nivel cero, construyendo de manera eficiente "al estilo de Hsendado", eliminando todas las obligaciones que no aportan valor y adaptando el alojamiento a las comodidades que necesita la gente hoy. Se adapta el alojamiento al tipo de cliente específico.
Se ofrece un apartamento en Almazola a precio de 125.000 euros con aparcamiento, piscina y pequeño parque infantil de pádel. El inversor que compró la propiedad lista para entrar a vivir lo habría comprado a un precio bueno, el promotor obtiene beneficios, la Administración está contenta, y el pueblo está encantado.
Se recomienda analizar si el área está recibiendo residentes nuevos y si necesita construir viviendas para alojarlos. Si la población está creciendo, se recomienda encarecidamente comprar porque los precios continuarán subiendo. Si la zona tiene población estable o en declive, no se invertiría a menos que se esté seguro de que se establecerá algo que atraiga gente (zona industrial, puerto, línea de tren de alta velocidad, hospital, universidad).
Para personas que viven en Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, se aconseja intentar comprar algo a cualquier precio. Si no se puede comprar dentro de la M30 en Madrid, se debe buscar en las afueras. Si viviera en Madrid y quisiera comprar su primera casa, buscaría en cualquier vecindario donde se inaugure un nuevo edificio, y con la primera grúa que se instale allí, iría a comprarlo.
Madrid está estudiando la construcción de la carretera M70 para conectar Talavera de la Reina, Bysgobia y Ávila, y del sur, mencionando Eliskas y Okana. Las áreas de las que se hablaba hace dos años ahora están siendo confirmadas. Okana pasó de 8.000 a 14.000 habitantes. Los inquilinos vienen de Fuenlabrada donde el alquiler subió hasta 1.000 euros, y aquí están a 10 minutos, pudiendo tolerarlo.
Hay un dicho en inglés que dice "el tiempo en el mercado es más importante que el momento oportuno para invertir en el mercado". Lo que se debe hacer es ser inversor de hecho, no esperar. El tiempo y el interés compuesto son lo que aportan valor.
Con 25-30.000 euros se puede invertir en bienes raíces nuevos de 120-130 mil euros, pagando solo el 20% por adelantado. El banco cubre el 80% restante. El 20% de 120-130 mil euros son 30.000-40.000 euros que no se pagan hoy en su totalidad: 10.000 euros para reservar, luego 1.000-1.500 euros por mes durante el período de construcción de dos años.
Si un apartamento que vale 100 hoy aumenta un 10% anual, después de dos años valdrá 121.100. No se paga el 20% el día de la compra, sino que el banco da el 80% porque se compró por 100, pero su valor ya son 121. Esto significa que el especial 20% se ha cumplido en 41 años, duplicando el dinero en dos años.
En apartamentos usados se necesita al menos 50-60 mil euros para entrar. El inmobiliario nuevo permite hacer apalancamiento financiero con el promotor inmobiliario sin consumir la calificación de "Encuesta" (CIRBE). Cuando se paga el depósito de 10.000 euros al promotor, más cuotas de 10.000 euros, la cantidad de 20.000 euros aumenta en un 100%.
Se beneficia de la revalorización del precio total de la propiedad al pagar solo el depósito y a plazos. La entidad que utiliza apalancamiento financiero mediante préstamo es el propio desarrollador. Hay personas con alto nivel de deuda o a quienes el banco no les está prestando dinero, y esto les da derecho a la revalorización a través del apalancamiento con el desarrollador.
Durante la etapa de construcción, la deuda es del desarrollador, pero toda la propiedad aumenta su valor. Esa es la magia del sector inmobiliario nuevo, donde alguien con poco dinero o simples ahorros puede lograr un gran aumento en el valor de sus activos.
Se explica que la vivienda no es para toda la vida, sino algo más temporal. Las casas se volverán menos "para toda la vida". Se debe considerar esto a través de la organización fiscal, debido a que la carga de transferencia en España es extremadamente alta. Si se bajara, habría más flexibilidad en la transferencia de propiedad.
Se vive en un pueblo en Valencia llamado "El Poblet" con 4.000 habitantes, donde se ve cuántos vinieron de la capital a vivir en casas contiguas con cuatro o cinco habitaciones entre los 35-55 años. Cuando llegan a los 55 años y los hijos se marchan, tienen una casa grande y no pueden subir y bajar escaleras. Las casas contiguas son vivienda temporal para una fase de la vida, no para toda la vida.
El modelo familiar ha cambiado mucho, con más familias de una sola persona. Se debe adaptar la legislación fiscal para hacerla más flexible. Lo primero que deben hacer dos jóvenes es pensar que su casa no es para toda la vida, por lo que deben comprar una casa que puedan pagar hoy, usarla temporalmente.
No se debe caer en parálisis analítica pensando siempre en una casa más grande. En bienes raíces, lo ideal es ser inversor de diversas maneras, pero cuando se compra la casa privada, ya se ha invertido. El precio de la casa aumentará, se tendrán ahorros acumulativos representados por cuotas de hipoteca, y lo más importante es que el valor de la vivienda aumentará cada año en promedio 10-10.5% en todo el país.
Si la pareja quería después de 5-7 años transitar a otra casa, se puede vender la vivienda aunque se esté pagando la hipoteca. Muchos no saben que se puede vender la casa aunque se esté pagando la hipoteca. La idea de conexión de bienes raíces para toda la vida se ha convertido en una tendencia anticuada.
Los tipos de interés hipotecarios cambian, se deben buscar oportunidades para ver la hipoteca. Los bancos deben competir, se debe ver qué banco ofrece mejores condiciones y beneficios menores, porque el banco no llamará para bajar el precio.
Todavía existen oportunidades en apartamentos antiguos. Un amigo dijo que decidió comprar en Madrid porque los precios siguen subiendo. Con el paso de cada año la brecha se está ampliando; con 5.000 euros que podría haber pagado de entrada, esperó un año y el apartamento subió otros 8.000 euros. En lugar de faltar cinco, ahora faltan ocho.
Si se mantiene el 70 en el banco esperando, el apartamento que vale 100 subirá a 120 y la brecha persistirá. Todavía hay oportunidades y muchas maneras de crear valor. Se están firmando aproximadamente 150-200 contratos de apartamentos mensuales.
En "Projero" se paró de buscar apartamentos individualmente hace 3 años. Se buscaban apartamentos individualmente, se llevaban a cabo renovaciones a costo de 5.000-20.000 euros, convirtiéndolos en apartamentos de calidad más alta a mejor precio. Ahora hay 13 proyectos de renovación en paralelo, por lo que no se puede gestionar 13 procesos de renovación en 1.300 apartamentos individuales.
Si no fuera por el individuo, todavía existen muchas oportunidades. Si se asigna tiempo a la inversión, eventualmente se encontrarán oportunidades por las cuales un capital de 20 hace que el valor del apartamento no aumente solo en 20, sino en 40, 45 o 50.
El experto explica que el Home Staging surgió en Estados Unidos. Consiste en ofrecer una propiedad en lugar de mostrarla tal cual es, haciéndola parecer hermosa. Las técnicas incluyen rociar perfume en la casa o preparar una comida antes del espectáculo para dar aroma distinguido. El objetivo es que la gente sea más empática y compre a un precio más alto. Las empresas inmobiliarias aplican esto mediante decoración, donde en lugar de ver un apartamento vacío, el comprador lo ve amueblado, aumentando el poder adquisitivo del público.
Al dirigirse a una pareja, el experto recomienda preguntar qué hace la gente en su ciudad y adónde quieren ir viviendo. Se mencionan ciudades donde la población está disminuyendo pero aún se construyen nuevos proyectos en los suburbios. Esto ocurre porque los hábitos de consumo cambian y la gente prefiere vivir lejos del centro histórico, donde no se puede aparcar el coche y hay ruido por los bares. La mejor zona para vivir es la zona residencial donde se puede aparcar en el garaje del edificio, sacar el cochecito de bebé y subir en ascensor al apartamento, con zonas compartidas como piscinas.
La mayoría de la gente en las ciudades prefiere lo que posee mayor valor, no lo que gusta personalmente. Alguien podría gustarle algo muy extraño, pero eso no significa que tenga mayor valor. Para el individuo podría ser más caro porque lo ama, pero su verdadero valor es lo que la mayoría quiere. El desarrollo de espectáculos ofrece cosas económicas que añaden valor y a la gente le encanta, desde proporcionar instalaciones de lavado de mascotas en complejos residenciales, taquillas para paquetes de Amazon, hasta espacios de trabajo para suscriptores.
Este asunto logra un gran valor porque las empresas compran bienes raíces en la zona para sus empleados, y los propios empleados buscan ciertos tipos de complejos. Existe un valor añadido significativo aquí. Para los jóvenes, el experto aconseja: "Escuchen, ¿qué hace la mayoría de la gente en tu ciudad? Se dirigen hacia allá. Vale, este lugar se volverá más valioso. Compra allí y no compres en la dirección que abandona pueblo". Al final, la masa humana es lo que conducirá a un aumento de precios.
Recientemente, el número de ofertas no es tan alto como era, y el número de hipotecas y bienes raíces cuyo valor está disminuyendo. La gente dice que el mercado se está enfriando. El experto divide este asunto en dos partes: los apartamentos nuevos conservan su valor y se comercializan de la misma manera y velocidad anterior. Lo que disminuyó en las operaciones son los apartamentos usados. Cuando hay un edificio nuevo junto a un apartamento usado, ¿cuál elegiría la gente? Ahora que ha comenzado el aumento de oferta, surge la pregunta: ¿qué sucederá con quién necesita vender? Esto incluye a personas que se involucraron en el negocio hipotecario y su propiedad es más grande de lo que pueden soportar, o recibieron una herencia y quieren convertirla en efectivo, lo que obligará a bajar los precios de venta de apartamentos usados.
Definitivamente sucederá que los apartamentos de lujo continuarán en operaciones rápidas y grandes, mientras que los apartamentos que carecen de instalaciones o beneficios tardarán más tiempo para la venta. Sin embargo, esto no significa necesariamente que los precios bajarán. Se trata de cuánto tiempo llevará vender los inmuebles. El experto sugiere analizar los datos utilizando el ordenador para ver qué oportunidades futuras existen, e incluso para personas que buscan lugares más baratos.
Pro Gyro es una plataforma de inversión basada en datos. Se ha creado un modelo de datos predictivo que contiene 200 millones de puntos de datos individuales pertenecientes a 8000 municipios en España, con un registro histórico de 12 años de datos trimestrales para 500 variables. Usando estos 200 millones de puntos, se construyó un modelo de predicción que indica hacia dónde se dirige el mercado. En el mapa de España se ve un patrón donde hay partes muy vacías y zonas concurridas.
El modelo muestra que una buena oportunidad generalmente se basa en dos cosas: primero, el rendimiento neto superior al 4,5% (hace tres o cuatro años era del 8%, pero ahora se busca un 4,5%), y esta proporción está en aproximadamente el 10% de los municipios de España. Esto significa que el 10% presenciará el mayor aumento de valor. Los apartamentos que valen 100 hoy, su valor se convierte en 110. Cuando se combinan bienes raíces con rentabilidad neta superior al 4,5% y aquellos cuyo valor aumentará en más del 10%, se deduce que hay un 5% de 8.000 municipios en España con las mayores oportunidades de inversión.
Cuando se menciona rentabilidad del 4,5%, significa calcular el precio de la vivienda en comparación con el valor del alquiler. Estos son los ingresos que se obtienen del valor sin calcular la financiación. Es importante distinguir entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta. La rentabilidad bruta es el alquiler cobrado (600 euros mensuales) dividido por el precio de compra del activo (120.000 euros). La rentabilidad neta, si se calcula correctamente, será un 30% a 40% menos del total. Si se tiene un 8% bruto, realmente se tiene un 5,5% neto, porque en el beneficio neto se incluyen el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), gastos del complejo, seguros, costos de mantenimiento del apartamento y gestión de alquileres.
Cuando se es más preciso en el tema de mantenimiento, no hace falta ser demasiado preciso, pero no hay que engañarse. Especialmente si se va a tomar un préstamo hipotecario con tasa de interés del 3,5%, los alquileres deberían cubrir al menos el valor del préstamo. La gente dice que tiene un 8%, pero cuando se empiezan a descontar los gastos, asciende al 4,5%. Para un apartamento con valor de 100.000 euros y alquiler de 600 euros, comprar una propiedad a un precio 5.000 euros más alto aumenta la rentabilidad neta solo un 0,3%. Si fuera 6,3%, la escasez de alquiler de 100 euros reduce la rentabilidad en un punto final.
Cualquier ganancia neta es más importante que el puesto. La belleza de los bienes raíces es que el inquilino que se va este año permite alquilar hoy con un beneficio neto del 6%. Si el inquilino se va, se puede alquilar a un precio más alto por 10%. En Okan hay personas cuyos inquilinos se han marchado y actualmente están obteniendo un beneficio neto del 10% y 11%. Esto se debe a que la revaluación del alquiler afecta al proceso de compra ya realizado y fijado. Lo que se pagó permanece tal cual, pero el alquiler sigue subiendo, por lo tanto, aumenta la rentabilidad.
Apartamentos por 60.000 euros, o en Ucrania cuando tenía 9.000 euros, se alquilaron por 500 euros por un precio de compra de 60.000. La inversión no es todavía 60.000, pero cuando cambia de inquilino, en lugar de 500, se convierte en 800. La rentabilidad ha aumentado. Los 800 euros por lo que se pagó similar a un cohete.
El mapa que se ve en viñetas tiene información muy precisa. Se habla de 200 millones de puntos de datos. Los datos se pueden comprar de diferentes fuentes de información, también se pueden extraer del registro de bienes raíces, catastro, e incluso de Idealista. Los datos existentes incluyen población y cómo creció durante uno, tres y cinco años pasados, promedio de situación de desempleo durante los años tres y cinco pasados, ingresos individuales y qué le sucedió y cuál fue su tasa, esfuerzo financiero, qué pasó con la tasa de desempleo, qué pasó con el precio promedio de vivienda y qué sucedió con el precio medio de alquiler durante los años tres y cinco pasados.
Se toman variables diferentes y se aplican en los ocho mil municipios, y cada uno de estos puntos tiene datos de cada trimestre desde 2010. Se tienen 16 años de datos trimestrales en 8000 municipios por 500 variables. Se ve el alcance de su conexión. Lo más común es que el aumento de los alquileres a una tasa del 10% en estas aldeas y su disminución en un 8% tiene una fuerte correlación entre aumento y disminución de la población y entre el ascenso de alquileres o su disminución. Si la rentabilidad es buena donde aumenta el ingreso per cápita y donde la tasa disminuye el desempleo, lo que se hace es identificar variables lo más predecibles con rentabilidad futura o revalorización.
El número de permisos de construcción de nuevas viviendas en una determinada zona indicará implementar nuevos proyectos, lo que más tarde conduce a crecimiento demográfico. Donde se otorgan las licencias de construcción nueva hoy, todo está concentrado en el sector logístico e industrial. Donde está el desarrollo de la zona logística y su ubicación en zonas industriales, no son centros de datos porque allí no trabaja nadie. Se habla de lugares que necesitan muchos empleados. Lo que más importa hoy se trata de servicios logísticos, porque no se va a poner una fábrica en un lugar de difícil acceso si se necesitan mover mercancías.
No tiene sentido ubicar fábricas donde la accesibilidad existe donde hay logística. Como Zaragoza, Paso de Henares y el valle de la Sagra, al norte de Toledo, y toda la zona marítima del Mediterráneo, que son los puntos que se ven en el mapa donde el trabajo es real y donde están los grandes turismos como Zaragoza. Zaragoza tiene un punto o dos, no muchos. Se está en la segunda categoría, no es la primera. Zaragoza tiene no hay visión.
Zaragoza siempre ha sido un lugar donde se intenta influenciar mucho, pero se vieron prioridades en otros puntos porque se vio en ello mayor potencial para revaluación. En Zaragoza, no hay algo de este tamaño, no hay nada igual en tamaño en desarrollo de terrenos industriales como Sagunto, o como el valle de la Sagra en el norte de Toledo y al sur de Madrid. No experimentó crecimiento demográfico agresivo. Además, hay algo más: en Zaragoza no había algo que gustara mucho y tener un stock muy grande de terrenos disponibles para vivienda. Era una de las áreas que poseen el mayor stock de tierras disponible en la zona. La ubicación frente al palacio de conferencias y otros eventos acabará estando lleno todo eso, pero no hubo muchos casos similares a las grandes ciudades en España en esta medida de terreno disponible para el desarrollo.
Esto indica que todavía hay margen de maniobra. Hay menos presión para ser necesario desarrollarlo con urgencia. Por lo tanto, había prioridades otros, pero siempre se ha considerado a Zaragoza como un lugar. No se está diciendo para ser educado, siempre se critica a Jane respecto al boicot, pero realmente lo que se ve aquí es una mezcla de los dos círculos que se hablaron. Esto no excluye que Zaragoza sea un lugar estupendo, pero ¿qué es exactamente aquellos municipios que representan el 3%?
Lo que se va a hacer aquí es una combinación de dos puntos. Depende de la revaluación basada en la opinión. El precio por metro cuadrado se elevará, lo que significa que los apartamentos que valen 100 equivalen a 120. Y otros puntos dependen de rentabilidad, de que debería ser la rentabilidad neta superior al 5%. Se ve una mezcla de los dos puntos y lo que se ve es lo que se estaba diciendo. Hay una claridad perfecta. El paso por el mar Mediterráneo promedio general de Cataluña a Granada y Almería es muy fuerte. El área de Madrid hacia el sur con Toledo y el norte con Guadalajara, un poco más al norte.
Se pueden extraer resultados. Lo que está sucediendo: toda España vacía, la población no crece en ella. En España, entre 51 condados, solo 12 testigos de crecimiento demográfico. Es de ocurrencia muy rara la revaluación en lugares donde no hay crecimiento demográfico. Lo que está pasando en el norte de España, los precios son más caros. Desde los precios son más altos, por lo tanto es difícil lograr la rentabilidad de más del 4 o 4,5%. Esto no significa que se encontrará algo bueno, pero de nuevo se quiere buscar algo a escala ancho. Por lo tanto, se iba a poner La Coruña. Se ama Galicia mucho. A Coruña se ama mucho. Y ahora Pontevedra parece muy prometedor. Pontevedra luce prometedor. Toda su responsabilidad es con el sistema Inditex, todo el entorno se transfiere muchas personas para vivir allí, y crece alquileres.
Lo que se encuentra emocionante de Progiro es que se puede ver los hechos tangibles, como las ciudades han crecido en los últimos meses, aumento de la población y su valor. Es decir, evidencia tangible. Al año en primer lugar, no se pudo hablar de historias de éxito porque no se lograba el éxito en los sitios después. Cuando el primer año ha terminado, solicitaron el segundo invertir en los mismos sitios web de primer año. Se dijo que no, que no es válido, que ahora se debe cambiar el tipo de vivienda y el tipo de sitio. Y en cierto modo, esto permitió modificar tipo de inversión y tipo de sitio.
Hoy se puede decir que está en, aunque algunos desafiaron y dijeron: "¿Dónde está la verdad? El infierno es Sisinia o Eliscas". Hoy se está muy satisfecho. Esto no significa que hay buenas inversiones otros o que no se cometieron errores. Personalmente, el nombre recuerda sobre Al-Bousero. Había un promotor inmobiliario que empezó aquí se están llevando a cabo muchos proyectos de desarrollo. Las tierras, demasiado de tierra. Si se mira a lo que se encuentra en Zaragoza, lo cual podría parecer más familiares, esas calles habituales llenas de cientos de tierras vacías en medio de la nada, en un pueblo se llama Sisinia, ubicada en la frontera entre Toledo y Madrid, comenzó a desarrollarse muchos edificios y mucha tierra.
Se recuerda cuando se era relativamente joven, observando programas regulares que dicen: "Oh Dios mío, aquí el desarrollador se detuvo y permaneció todo está vacío, y aquí se vive sin transporte público. Porque estábamos en nuestro punto máximo. La crisis. Él era de la visión dramática de cómo construyeron residencias como esta en el sitio". Era como una estructura de un barrio vacío. Había cuatro edificios con mil brisa, pero no poseían servicios de cuidado infantil, sin servicios públicos, sin limpieza y la gente se queja porque el municipio también estaba en crisis. No lo hizo. Eso podría no ser posible. 15 año. Hoy, cuando se fue 3 o 4 años con Prop Giro, se acabó. Para ver apartamentos nuevos, 130 mil euros, ese es el precio. Muy alto para Progiro. Por supuesto que no fue el precio que parecía adecuado.
Se cometió un error cuando los datos dijeron que mientras el equipo de análisis, el precio muy alto para nosotros, se quiere precios de 70 u 80 mil, y no se quiere al ingresar a este tipo desde los precios. Estaba más cerca la zona de Madrid, así que se entró Eliscas y Okana, un poco más lejos, a un precio más razonable, pero se cometió un error, se debería haber entrado. Es decir, los datos no siempre garantizan identificar la ubicación que se debería ir hacia él, más bien, permiten excluir lugares a los que no se debería ir definitivamente.
Lo que se encuentra siempre emocionante prestar atención a este asunto parece que invertir es fácil, pero el aspecto psicológico es lo que lo hace complicado, y por esa razón es la rentabilidad. Si todos podían ver con claridad, Okana es el destino lo siguiente, desde hay una posibilidad. El problema es que la mayoría de la gente prefiere inversión, ¿no? Donde te lo dice los datos que se hace eso. La evidencia es clara y la lógica basada en el crecimiento de la población significa que todo está ahí. Se ve que la gente quieren invertir en Denles la bienvenida. Es decir, la mejor inversión en el mercado de valores, si se vive en Sabadell, no el banco Sabadell es esencial. Pero si se vive en Sabadell, se puede comprar acciones en Nvidia, o Apple, o lo que se quiera.
Si se vive en Sabadell y se quiere comprar apartamento en Suyana, esto no es imposible. Se tiene que mudarse. Se necesita investigar y averiguar el vecindario, luego el seguimiento de reformas, luego investigación en relación con el inquilino y el seguimiento del inquilino. Cuando se enfrenta el inquilino es un problema, se debe para darse cuenta de que la gente históricamente han invertido en bienes raíces ya sea en sus barrios o en lugares pasar sus vacaciones. La belleza en Progiro reside en romper estas bases, donde se puede invertir en lo mejor sitios independientemente de tu lugar de residencia. Completamente igual que con las divisas digitales, acciones e incluso acciones privadas, se puede ahora hacer eso con bienes raíces, y lo más importante es que el apartamento es tuyo.
Hay muchas opciones de financiación colectiva donde se compran las entradas cuestan 500 euros. Eso es genial, pero no se es dueño de nada, no se tiene autoridad tomar una decisión. Si se compró un apartamento a través de Progiro, es tuyo. Si se quiere alquilarlo es permisible, y si no se quiere, no se alquila. Se pueden vender cuando se quiera, y realizando renovaciones cuál se quiere y dónde. Los muebles que se prefiera. La principal ventaja ahora es una oportunidad para invertir en lo mejor las áreas, incluso si no se vive allí.
Se ha elegido, por ejemplo, la región sur de Valencia. Actualmente se está implementando proyecto del sur de Valencia inmediatamente, antes de entrar a Alicante. Se llama Suyana. Se cree que será testigo Suyana. En Valencia se estaba en el circuito de carreras, y Juan invertirá cerca del anillo que se convirtió ahora en Alsera. Aquí está, justo al lado de ella. En Suyana se cree que el valor aumentará un 26%. ¿Por qué? Si se analizan los datos, siempre se habla mucho, porque cuando uno de ellos dice: "Creo que... y creo", así que cuando se dice "creemos" eso se debe a que se está seguro de que hay un programa respaldado por datos y a un alto nivel de la certeza de que esto sucederá. No se trata solo de en nuestra opinión o pensamiento, pero se es como abogado del [ __ ]. ¿Por qué? Se puede preguntar, pero no es solo una creencia subjetiva. Se está seguro de lo que esto sucederá en función de criterios específicos.
Se tiene un nivel alta certeza, con mantener un poco de humildad, pero no solo palabras, pero datos. Se comenzó en 2022. Grupo de inversión, ¿cuántos apartamentos había? Invertir en ello en 2022 y 2023 y 2024. Se tiene en reevaluación promedio rentabilidad total superior al 15% dos puntos por encima de la media.
El grupo de inversión registró una rentabilidad total superior al 15% entre 2022 y 2024, dos puntos por encima de la media nacional española. Este rendimiento demuestra que la selección de áreas y distritos específicos genera una mejora de cuatro puntos porcentuales respecto al promedio del distrito, creando un historial de rendimiento que supera sistemáticamente la media del mercado.
El área seleccionada se divide en dos puntos estratégicos: el área elegida mejora la situación regional y las inversiones superan el rendimiento promedio. El distrito promedio presenta un rendimiento cuatro puntos más alto que el promedio general, con un registro histórico que muestra mejoras constantes. Aunque existen condiciones variables, el enfoque habitual genera resultados superiores en la mayoría de los casos.
Suyana es un pueblo de 5.000 habitantes que experimenta crecimiento continuo. Se encuentra a 16 kilómetros de Valencia con conexión directa por metro en 20 minutos. El ingreso per cápita promedio es de 36.000 euros, mientras que el desempleo se sitúa en el 12%, coincidiendo con la media nacional española.
En el último trimestre se vendieron únicamente 30 apartamentos, con un inventario anual reducido en un 70% según datos de Idealista. El tiempo promedio de alquiler es de 4 semanas, y actualmente existe solo un apartamento disponible para alquiler en toda la localidad, que corresponde a la propiedad del grupo.
Suyana crece a un ritmo del 1% anual (aproximadamente 50 personas). La localidad está situada a 15 minutos de Valencia por metro y cuenta con la presencia de la fábrica Ford Almussafes y la expansión del puerto de Valencia hacia el sur. El crecimiento demográfico de 50 personas anuales representa un número suficiente para indicar progreso del proyecto.
El servicio de inversión notifica oportunidades una vez al mes a través de la plataforma. El proceso experimental permite a los clientes comprar directamente, con acceso a información detallada sobre cada municipio y las opciones de adquisición disponibles.
El servicio funciona como un servicio de inversión donde un asesor o coach realiza preguntas clave: capital disponible, objetivos de rentabilidad, preferencia por construcción nueva o retornos inmediatos, y cantidad a invertir. El equipo de investigación analiza constantemente oportunidades de inversión desde una perspectiva financiera, aplicando una lista de auditoría de 200 puntos para evaluar reformas necesarias.
Se presentan dos o tres oportunidades por semana a través del portal de inversiones. Cada propiedad tiene un período de 30 días de disponibilidad promedio, aunque generalmente se reserva en menos tiempo debido a la demanda de compradores.
La plataforma incluye un panel de control privado donde se envían las propiedades con fotos, análisis financiero, requerimientos de liquidez, plan de pagos, y detalles completos. El sistema permite evaluar cada oportunidad según el perfil de inversión del cliente.
El equipo gestiona actualmente 100 procesos de renovación paralelos con un valor de 36 millones de euros. Cuenta con especialistas en exploración de inversiones, arquitectos para estimación de costos de reformas, administradores de sitio, equipo comunitario, separación de bienes raíces, suministro de agua y electricidad, equipo de alerta, equipo directivo de alquileres, y equipo de financiación.
El trabajo se realiza con socios especializados: empresas constructoras, muebles, tasación, y notarios. Esto permite gestionar inversiones desde cualquier ubicación, como comprar un apartamento en Valencia desde Zaragoza sin necesidad de desplazamiento.
Se proporciona un intermediario inmobiliario y acceso a un grupo de bancos colaboradores que generalmente ofrecen financiación disponible. La decisión final depende de los ingresos del solicitante y la evaluación del banco, manteniendo la autonomía del comprador en la decisión final.
La calidad de una hipoteca no se determina únicamente por el tipo de interés, sino por la estrategia de inversión y el nivel de conexión con el perfil del inversor. Se recomienda evaluar el tipo de hipoteca según el uso previsto y la capacidad de pago ante variaciones.
Para jóvenes que están por casarse y comprar vivienda, se recomienda la máxima financiación posible para mantener liquidez y capacidad de cancelación futura. Actualmente es difícil obtener hipotecas a tipo fijo competitivas como las del 1,50% o 1,40% disponibles hace 3-4 años.
Se prefiere hipoteca a tipo mixto, variable o constante según las circunstancias. La recomendación actual es priorizar hipotecas que cubran el mayor porcentaje del precio de compra, aunque los tipos fijos competitivos son difíciles de conseguir en el mercado actual.
El factor más importante es asegurar la capacidad de pago incluso si los tipos de interés suben al 5% o 5,5%. La decisión debe basarse en si se puede pagar la cuota resultante sin comprometer las necesidades básicas, evitando el riesgo de quiebra familiar.
Una buena hipoteca es aquella que se puede devolver cómodamente cada mes. Aunque el 2% parezca una buena oferta para préstamos de 200.000-500.000 euros, el mercado de valores históricamente ofrece rentabilidades del 8%, mientras que los bienes raíces generan entre 12% y 13% entre revalorización y beneficio neto.
Es más importante comprar en ubicaciones que crecerán al 15% que discutir sobre medio punto porcentual en tasas de interés hipotecaria. El enfoque debe estar en la valoración del activo y su potencial de crecimiento.
El servicio cobra una comisión de 7.000 euros por oportunidad de inversión, pagadera en tres entregas: 1.000 euros al inicio para ver oportunidades, 3.000 euros al realizar la reserva, y 3.000 euros al completar la documentación notarial. El acceso a la plataforma tiene un costo único de 290 euros.
Los clientes suelen ver 15 oportunidades en dos meses antes de seleccionar una. El 50% de las transacciones actuales provienen de clientes recurrentes, indicando alto nivel de satisfacción.
El coach proporciona asesoramiento sobre cuándo vender basándose en la situación del mercado. Los clientes recurrentes compraron hace cuatro años y han visto aumentos significativos, como propiedades compradas por 80.000 euros que ahora valen 150.000 euros.
La belleza de la inversión inmobiliaria radica en dos aspectos: el apalancamiento financiero y la ventaja de información sobre el mercado. A diferencia de acciones de Nvidia, Apple o Amazon, o criptomonedas donde las decisiones de compra/venta son instantáneas, el mercado inmobiliario permite mantener posiciones basándose en datos demográficos.
El sistema envía notificaciones proactivas sobre: caídas en precios de hipotecas, aumentos en porcentajes de ocupación, cambios en crecimiento demográfico, y oportunidades de venta cuando se abren nuevas zonas con crecimiento del 20%.
La plataforma proporciona valoración automática del mercado para cada apartamento, permitiendo cálculos de rentabilidad y facilitando el proceso de venta sin necesidad de abandonar el hogar.
Para proyectos de 100 unidades, se reservan 60 unidades para clientes existentes de la plataforma. Esto permite a los clientes acceder a proyectos antes del lanzamiento público, como el proyecto de Almenara que se presentó el 3 de octubre exclusivamente para clientes y embajadores.
El acceso prioritario permite a los clientes de la plataforma comprar apartamentos de un dormitorio en la playa por 120.000 euros antes del lanzamiento público. Esto crea confianza y recompensa la inversión previa con acceso a productos altamente competitivos.
El modelo fomenta que los clientes repitan inversiones. Cuando los clientes tienen una buena experiencia, aportan 25.000 euros adicionales para reinvertir. El enfoque no busca miles de clientes únicos, sino clientes que repitan operaciones frecuentemente.
Existen dos opciones principales: retener la propiedad para alquiler o realizar "flips" (compra-venta). La decisión depende del momento en que el valor del activo alcanza su punto máximo y puede reinvertirse en otro tipo de activo con mayor potencial de valorización.
Los edificios nuevos experimentan mayor valorización que los apartamentos usados. Desde 2007, los apartamentos nuevos han aumentado su valor 26 puntos porcentuales más que los apartamentos usados equivalentes.
En 2007, el valor promedio de viviendas era de 100, mientras que actualmente se ha alcanzado ese mismo nivel de valor promedio en el país. En Madrid se superó ese valor hace tiempo, mientras que en otros lugares aún no se ha alcanzado. En promedio, se acaba de empezar a equilibrar los valores de 2007 para el mercado de vivienda usada. En cuanto al mercado nuevo, se superaron los valores de 2007 hace 5 años. Existe una diferencia de 26 puntos entre los valores actuales y los de 2007.
La construcción actual se caracteriza por viviendas más eficientes, más adecuadas para la demanda actual, de menor tamaño porque las familias son cada vez más pequeñas, con mejores instalaciones y mejor transporte. Incluye eficiencia energética y mejores hipotecas para bienes raíces.
Se menciona el año 2007 porque fue la última vez que hubo construcción a gran escala. Existe un alto nivel de certeza de que los valores actuales se mantendrán, aunque no se puede decir "garantizado", pero el nivel de certeza es claro.
El mercado inmobiliario se divide en dos caminos principales: construcción nueva y usada, y lo que se llama construcción en venta o construcción en alquiler. La construcción en venta implica ganancias rápidas, mientras que los edificios en alquiler son construcciones con propósito de alquiler.
Se presenta una matriz de 2x2 donde se debe elegir entre obra usada o nueva, y entre revender posteriormente o mantener para contrato de arrendamiento. Se especifican cuatro cajas donde elegir dónde jugar en el mercado.
Para la reevaluación se utilizan herramientas disponibles como Invest Map o cualquier herramienta de inteligencia artificial. Se ha logrado un crecimiento significativo con ganancias de más del 20% durante años pasados. Sin embargo, hoy no crecerá un 20%, ya que esto es insostenible.
Entre las diez ciudades que lograron el mayor aumento en precios el año pasado, se estima que entre seis y tres ciudades repetirán este comportamiento el año siguiente. Es muy probable que crezca un 20% y luego vuelva a crecer un 20% nuevamente. En Madrid específicamente, hay tres ciudades que presentan este comportamiento.
Al dividir Madrid en barrios se encuentra la misma dinámica nacional. Los apartamentos antiguos ubicados en el centro de ciudades tienen mayor valor en comparación con los suburbios de Zaragoza o cualquier otro sitio.
Estar en el centro significa buena ubicación, aunque implica no poder detener el coche, ausencia de ascensor, y si se tienen ancianos o empresas, se debe considerar dónde están ubicadas las escuelas con buenas instalaciones, servicios y edificios equipados con comodidades.
Vivir en el centro significa ruido, fiestas y suciedad. Todo tiene su público específico. Cuando se quiere alquilar un apartamento en la ciudad, el turismo depende del centro y del tipo de apartamento.
En zonas del centro de Valencia, el valor ha aumentado. Un apartamento comprado en el barrio de Nazaret (puerto de Valencia) por 200.000 euros ahora vale 500.000 euros. En el barrio de Malia, un apartamento nuevo que costaba 250.000 euros hoy vale 500.000 euros.
Los nuevos barrios donde se construye el mercado inmobiliario moderno están presenciando un aumento significativo en el valor de la vivienda, en mayor grado que la vivienda usada. Habrá excepciones, quizás un producto más distintivo en el centro, pero Delicias no crecerá a una tasa del 20% durante 20 años consecutivos.
Las consideraciones fiscales incluyen beneficios en el proceso de decidir si es mejor quedarse o cambiar. La transferencia de propiedad respecto a los impuestos es cara, por lo que debe tenerse en cuenta, pero se presenta como una oportunidad.
Ser propietario tiene dos ventajas: primero, es un buen momento para regresar y organizar la riqueza; segundo, permite generar deuda adecuada al nivel de riqueza.
Cuando se compró hace cinco o cuatro años, se tenía una posición donde el dinero era seguro, quizás con una empresa o pareja, con o sin niños. Hoy, después de cinco años, la visión de la vida y la suerte puede haber cambiado.
Vender un activo podría hacer ver las cosas de manera diferente o en una situación diferente, queriendo estructurar el patrimonio de otra manera. La transferencia de propiedad permite reorganizar el patrimonio.
Quizás ya no se quiera ser propietario de apartamentos a nombre personal porque se está expandiendo y se tendrá que pagar impuesto sobre el patrimonio. Se puede hacer una contribución de dinero que se vendió y ponerlo en la empresa, y a través de la empresa comprar activos, reorganizando el patrimonio.
Si se compra un apartamento en Delicias por 60.000 euros que puede llegar a valer 70.000 euros, y se paga una hipoteca al 70% o 80%, se tiene una hipoteca de 40.000 euros de cada 70.000 pagados.
Si el valor sube hasta 140.000 euros, con una hipoteca de 40.000 euros quedan 30.000 euros de patrimonio valorado en 140.000 euros. El nivel de deuda en el patrimonio es bajo y la riqueza no está tomada prestada de forma eficiente.
Si se va al banco queriendo una hipoteca más alta basada en este principio para obtener liquidez, el banco dirá que no; se necesita comprar otra propiedad u otro origen con propósito de compra para obtener una hipoteca más alta y recuperar liquidez de la riqueza.
Para lograr eficiencia en la riqueza y tener deudas, la deuda es buena porque permite crecer. Si se tiene un origen que valía 60.000 euros con hipoteca de 40.000, y si el precio se duplica, la hipoteca no crece, sino que permanece muy baja.
Si se vende, se recibe liquidez y se vuelve al mercado para realizar la compra, solicitando garantía de bienes raíces para expandirse aún más, haciendo la riqueza más eficiente mediante la obtención del nivel de deuda más adecuado para el valor de los activos.
Al mover activos y reorganizar la riqueza, se ajusta el nivel de deuda a un nivel que coincide con el tamaño de la riqueza. Si no se vende, expandir las hipotecas es un asunto complejo sin transferencia de activos.
Si el apartamento está dentro de una empresa, se paga impuesto sobre las ganancias de capital al 15% o 25% dependiendo de si se trata de una empresa nueva o no. Si se vende como particular, se paga impuesto sobre bienes muebles a una tasa de 19%, 21% o 23%.
A menos que sea una actividad económica con frecuencia, porque se tienen varios apartamentos que se compran y venden. La autoridad tributaria considera que esto no es solo una venta de origen inmobiliario, sino que se es un profesional en esa actividad económica.
Una persona que compra apartamentos en oferta y tiene una cartera de ocho apartamentos, comprando o vendiendo uno cada trimestre, la autoridad tributaria dice que esto es una actividad económica.
La idea es comprar por 70, pagar 30 más 40 como préstamo. Si se vende por 110 y no se paga el préstamo totalmente, quedan 30 y se va con 80. Con 80 se pueden comprar dos apartamentos enteramente.
El futuro del sector inmobiliario está muy relacionado con casas prefabricadas. Se está haciendo un cambio estructural en las casas. Anteriormente se veía un diagrama de arquitecto para una casa con pasaje enorme, habitaciones, etc. Ahora quizás se ve un apartamento promedio en un proyecto nuevo, y ha cambiado el diseño precisamente porque se adapta a lo que quiere la gente ahora mismo.
Se está tratando de hacer todo típico por varias razones. Primero, se pueden determinar los costos sin enfrentar muchas desviaciones. Segundo, se puede construir más rápido por mucho. Por lo tanto, el desarrollador permanece restringido con deuda por un período más corto, y el costo financiero es una simple explicación.
Anteriormente se llamaba a los desarrolladores "desarrolladores", pero ahora se llaman "promotor desarrollador" porque la TIR (tasa de retorno de la rentabilidad interna) del proyecto real según el costo, y para el desarrollador, la tasa TIR se considera muy importante para la rentabilidad del proyecto basada en el período de tiempo.
Hoy en día, la compra de bienes raíces es un asunto personal desde el punto de vista financiero. Depende de los flujos críticos de cómo se completa el proyecto lo antes posible. Por lo tanto, se les llama "acelerador" en lugar de "desarrollador" para comprender el concepto.
El 50% del proceso de construcción puede ser bueno, en cuanto al otro 50% que expira mediante operaciones de ensamblaje, interfaces, o cualquier cosa, por último sigue siendo manual. Se cree que se avanzará hacia el 100% en este aspecto.
Actualmente, el costo sigue siendo mayor desde la construcción de hormigón y la cruz. El costo llega a 1000-1200 por metro cuadrado, mientras que la construcción tradicional es más barata porque no hay amplia gama de productos.
Si se visitan las fábricas, se descubrirá que no tienen el enorme volumen de producción para reducir costos grandes. No hay robots, hay fabricación, pero no hay automatización robótica. No hay un robot que coloca cerámica en paredes. Este es el momento en que de esta manera se pueden reducir los costes.
Ahí es donde se producirá la mejora: gran eficiencia y costo, y reducir el tiempo. Se cree que desde el 50% actual es posible alcanzar el 85% en los últimos años siguientes.
Esto comenzará en proyectos de lujo anteriores, donde no se logra reducir los costos hasta 1200. No se utiliza la construcción prefabricada. Para el año 2027 o 2028 se empezará por ahí.
El objetivo del equipo es entrar baños prefabricados en algunos proyectos este año. Los baños llegan listos para su instalación y se colocan directamente, como si una grúa los transporta. Todo el baño viene completamente listo.
Existe una etapa previa a la fabricación y mecanismo para esa vivienda, que es una etapa de eficiencia del diseño. Hoy se diseñan edificios intentando ser estándar, buscando eficiencia con estilo de construcción, en materiales, en la mayoría de las opciones económicas, y principalmente en procesos de diseño de arquitectura y campos afines.
Las tierras que se encuentran actualmente pueden tener diseños donde el plan Al-Omrani no es eficaz para la construcción porque el diseño del terreno es esencial.
Recientemente se sentaron con una empresa constructora estándar que decía estar construyendo una vivienda de tal y cual por tal y cual, necesitando que sea una pieza de terreno con 20 metros de ancho de aquí a aquí, y 10 metros de aquí a aquí.
Es mejor poder hablar con el municipio para ver cómo deberían ser las tierras del futuro, para que se pueda construir vivienda estándar basada en el terreno disponible.
El diseño será clave de eficiencia no solo en construcción, sino este asunto va más lejos. Se trabaja en cómo se pueden construir viviendas utilizando un sistema modular. Estas personas actualmente están produciendo 36 unidades de vivienda cada tres meses y estaban planeando que durante el próximo año.
Se menciona el asunto que plantea mucha controversia cuando se habla de bienes raíces: el mercado de extranjeros con grandes fortunas que vienen a España y compran apartamentos caros.
Hay centros de población en la región de Valencia cerca de la religión y las cosas ocultas, con colonias alemanas incluidas densidad de población del 70% de alemanes, franceses y otros. En San Volgenthio se vio recientemente que la mayoría Valencia apoyó en un 69% de alemanes, holandeses y franceses.
Se creó el modelo de zona residencial especial para estas categorías internacionales, por lo tanto no roban alojamiento, más bien están construidos complejos residenciales porque hay un clima estupendo, arte culinario asombroso, excelente nivel de precios en comparación con otros sitios.
La gente viene para disfrutar de eso, y se cree que esto mejora la economía de la ciudad porque estas personas vienen a comprar en estas tiendas, crean oportunidades de empleo.
Hay billetes de viaje de alta América Latina que vienen a comprar en la calle Serrano en Madrid. Hay un viaje para el inversor colombiano que compra en Miami, luego en Madrid, comprando en áreas distintivas como valor seguro.
No buscan obtener beneficios del 7 u 8% que no reciben, pero no les importa. Rendimientos de un cierto porcentaje del 3% les basta porque saben que si se produjo una burbuja y todo decayó algo que sea el 30%, entonces apartamentos en la calle Serrano no disminuirán.
Hay una inversión en estatus y relaciones. España está en la cúspide de la moda, se ganó solo con la Copa del Mundo. Se tienen los mejores funcionarios en el mundo, niveles de precios, playas, seguridad en las calles, y un sistema de salud. Es el mejor país del mundo para vivir.
Todos quieren venir hasta aquí. Los estadounidenses y norteños en la cima de la moda también vienen a invertir fuertemente y comprar mucho las viviendas. Puede ser la impresión de que provocan un aumento en el nivel de precios significativamente más altos, pero los datos indican por el contrario que el efecto es relativamente bajo y están en otro juego.
En el nivel que el periodista de televisión diga lo que quiera, la verdad es que esto no causa un impacto significativo. No son alojamientos turísticos ni apartamentos turísticos en ciudades secundarias comprando casas por extranjeros.
En zonas como Oculto, Torremolinos, los precios de la vivienda son altos porque hay gran número de turistas que compran bienes raíces. También se puede tener un proyecto en el campo de la hospitalidad completa porque los turistas vienen a comprar bienes raíces.
El porcentaje del comprador extranjero en Benidorm es muy alto, y esto tendrá un impacto positivo y estimula el crecimiento, pero no es algo que afecte realmente en el promedio nacional o como fenómeno general.
El verdadero problema al que se enfrentan es que muchas personas se mudan a vivir en los mismos sitios, y no se están construyendo viviendas nuevas. Por otro lado, es la emoción y titulares del periodismo, eslóganes políticos, medios de comunicación e influencers que son noticia.
Se alquilan aproximadamente el 30% de los apartamentos para personas que nacieron en España. Si hay gran parte de la inmigración, es una ilusión. En zonas como Valencia o Murcia, es natural empezar alquilando apartamentos a españoles.
Para la persona peruana que vive, él paga su alquiler. Además, se está haciendo algo que es una obligación de garantía del alquiler. Se trabaja con un socio financiero que no es seguro, o mejor dicho, garantía contra la falta de pago.
Esto significa que no importa si se necesita 155 años, por la razón que sea, se recibirá el dinero siempre el 5 de cada mes. Si no se recibe el alquiler, comenzará el día 5. El socio financiero paga y se encargará de la responsabilidad de recuperar esos dinero.
El inquilino debe aprobar una prueba para ser aprobado. El socio financiero es responsable. Debe pasar una prueba. Los que entran son los inmigrantes que tienen sus salarios, reciben ingresos mensuales y el porcentaje de carga financiera de alquiler versus salario les permite pagar.
España se ha vuelto más global y el mundo colecciona y corre Fórmula 1. El estado puede que sea un poco tarde en su visión de cómo adaptar el mercado inmobiliario para encontrar soluciones.
Los bancos hasta hace muy poco, cuando se tenía la intención de desarrollo en ubicaciones menos deseables con población de aproximadamente 5000 personas, no querían promoción o financiación a desarrolladores para construir nuevos proyectos.
Si hoy en día la gente no vive en su pueblo, o más bien en área a cierta distancia de su trabajo, ellos evalúan el tiempo que lo llevan en coche para acceder a la guardería, escuela y trabajo. No les importa en qué pueblo están presentes.
Anteriormente en la empresa inmobiliaria, la gente estaba en los compradores anteriores que querían comprar en este pueblo o en aquel. Ahora no. Ahora quieren comprar dentro del rango de un área geográfica específica. Se ha expandido el alcance de búsqueda del mismo centro de población.
Los bancos, por ejemplo, se concentran en exceso de procedimientos muy viejos en lugar de adaptar su forma de pensar a tendencias futuras. No se está avanzando lentamente en el sector. Hay muchos jugadores en el mercado de desarrollo de bienes raíces.
Afortunadamente, aparecen maneras de financiación alternativos para proyectos de nueva construcción que se diferencian de los bancos tradicionales.
La vivienda se considera un asunto de interés nacional y se cree que el estado de alguna manera ejerce presión sobre los bancos para facilitar el crédito para el desarrollo inmobiliario, unidades de construcción residencial.
El crédito será fundamental para la velocidad del ritmo. El siguiente nivel podría ser construir escuela y guardería y los apartamentos que lo rodean, es decir, un edificio.
La innovación se dirige hacia nuevos tipos de edificios donde vivirán personas. Existe una oportunidad para crear valor añadido para los residentes de una determinada zona, tanto para residentes existentes como para los nuevos vecindarios que se desarrollarán.
Se presenta el concepto de "refrigeración" o "flexibilidad" en vivienda, que representa una forma rápida de proporcionar vivienda. Este tipo de soluciones permite flexibilidad y alivio del estrés en aquellas regiones donde es necesario.
Es necesario brindar gran flexibilidad en el mercado inmobiliario, porque las leyes son extremadamente estrictas, especialmente las leyes de alquileres y arrendamientos de bienes raíces urbanos. Se debe conceder flexibilidad especialmente para los jóvenes, porque eso es lo que quieren: flexibilidad y falta de relación con los contratos rígidos llenos de restricciones.
Existe una gran oportunidad y visión prometedora para el desarrollo de tipos de viviendas alternativas como "viviendas para personas mayores", "vida flexible" y "enfriamiento", porque será una clave importante gracias a su flexibilidad y capacidad de adaptación.
Se agradece a Jaime Joaquín y se menciona que toda la información sobre "Progiro" estará disponible en la descripción. Se invita a compartir el episodio con quien pueda beneficiarse y a suscribirse activando las alertas de notificación. Se menciona que el 70% de las personas que están viendo este podcast son suscriptores diferentes y se anima a suscribirse y activar la campana para no perderse el próximo episodio.
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