Buenos Aires está más barata que Lima | Briones en Invertir en Dólares
In a Nutshell
Buenos Aires es actualmente la ciudad más barata de Latinoamérica a pesar de su superioridad en educación, seguridad y cultura, lo que la convierte en una oportunidad de inversión inmobiliaria con bajo riesgo y alto potencial de apreciación. Barrios como Retiro, Microcentro y Saavedra destacan por precios deprimidos (500-900 USD/m²) frente a costos de construcción de 1.000 USD/m², mientras Puerto Madero está sobreofertado y pierde atractivo. El interés de inversores extranjeros crece por la estabilidad relativa de Argentina y el fenómeno Milei, mientras el interior como Neuquén ofrece rentabilidades del 15% anual.
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El barrio más caro de Buenos Aires sigue siendo Puerto Madero con un promedio de 500 dólares por metro cuadrado. El segundo barrio más caro es Núñez, seguido por Palermo y Belgrano. Históricamente, Recoleta, Belgrano y Palermo ocupaban los primeros puestos, pero Núñez ha desplazado a estos barrios según estadísticas de Zona Pro.
El año pasado, Saavedra fue el barrio que más subió de precio en porcentaje en toda la Capital Federal. Mientras que la ciudad de Buenos Aires subió alrededor del 5,6%, Saavedra superó el 9%. Interanualmente, Saavedra registró un aumento del 13%. Recientemente, Mercado Libre e IRSA anunciaron en conjunto la construcción de más oficinas para Mercado Libre en Saavedra.
La zona norte (Provincia de Buenos Aires, Vicente López, San Isidro) concentra los mejores colegios bilingües con IB. Las familias con mayor poder adquisitivo se mudan a esa zona para que sus hijos accedan a la mejor educación. Las empresas se ubican en Bajo Belgrano o Núñez a la altura del Libertador para captar ese talento. Las mejores universidades (UTN, ITBA, Universidad de San Andrés, Universidad Di Tella) se encuentran en Belgrano y Núñez. En el Parque de la Innovación, frente a la cancha de River, se ubicará la UTN, ITBA y San Andrés, y del otro lado está la Universidad Di Tella. Todo se retroalimenta y la dinámica de movimiento hacia el norte continúa.
Recoleta presenta departamentos a 900 dólares el metro cuadrado. Esto no tiene sentido comparado con Salamanca en Madrid, que alcanza los 25.000 dólares por metro cuadrado. Buenos Aires gana en rankings de transporte, seguridad, cultura y universidades frente a todas las ciudades de Latinoamérica, pero sigue más barata que Santiago de Chile, Montevideo, San Pablo y Ciudad de México. También está más barata que Lima. Según el entrevistado, Buenos Aires es la mejor ciudad de Latinoamérica y los precios actuales no tienen sentido.
Barrios como Retiro, con su arquitectura y excelente conectividad, presentan departamentos a 700 dólares el metro cuadrado, incluyendo pisos franceses espectaculares. El Real Estate en Capital Federal tiene un downside muy bajo porque los precios ya están muy deprimidos, pero un upside potencial gigante. Se menciona el caso de Peter Thiel, quien compró una casa en Barrio Parque por 12 millones de dólares. Fondos están preguntando por Real Estate en Buenos Aires. El escenario actual no se ve a la baja.
San Telmo es la promesa que nunca se cumple desde los años 90. En el Microcentro, la ausencia de piquetes mejora las perspectivas. Existen operaciones inmobiliarias a 500 dólares el metro cuadrado en Monserrat, incluyendo cochera, en una zona hiperconectada con oficinas y transporte. El costo de construir hoy es de 1.000 dólares por metro cuadrado, mientras se vende a 500. Con incentivos fiscales correctos, el Microcentro debería revivir. Post-pandemia, el home office y la universidad online se instalaron, pero las universidades en el Microcentro están volviendo a la presencialidad y los trabajos se inclinan hacia la presencialidad total. En 2001, por la crisis, el Microcentro se vació y tardó 10 años en recuperar su ocupación pre-2001. En pandemia también se vació y se desconoce cuánto tiempo tardará en recuperar su máximo esplendor.
Puerto Madero es el barrio más caro de Latinoamérica por estadísticas. El Alvear Tower, el edificio más alto de Argentina, tiene la mitad de los departamentos vacíos y la zona está sobreofertada. Las empresas se están mudando a Bajo Belgrano, Núñez y Vicente López, dejando a Puerto Madero en la otra punta de la ciudad. Sigue habiendo construcción de torres y edificios, pero no se recomienda invertir allí actualmente.
En Neuquén, con Vaca Muerta, desarrolladores están sacando 15% anual de renta, comparado con el 5% en Capital Federal. En 7 años se recupera la inversión y el resto es ganancia. La pregunta es cuánto tiempo más durará esta rentabilidad a medida que aumenten los edificios. En San Juan, si explota la minería, está muy subdesarrollado, falta infraestructura, real estate y camas. Es un negocio potencial si la minería avanza.
Buenos Aires suele liderar las tendencias del mercado inmobiliario argentino: lo que sucede en la Capital se manifiesta en el interior 6 a 12 meses después, y viceversa. Buenos Aires tiene más liquidez y el mercado actúa más rápido.
El comprador histórico tiene edad promedio de 50 años, 70% hombres. Está cambiando: en el último año y medio hay más gente del exterior (Europa, Estados Unidos, Latinoamérica) comprando real estate. El joven profesional con sueldo en blanco y relación de dependencia es quien accede a créditos hipotecarios. El ranking de scoring bancario prioriza relación de dependencia, luego responsables crypto y por último monotributistas. Cada vez hay más gente del interior comprando en Capital. Se desarrolló una estrategia de anuncios dirigidos a capitales del interior, donde el costo por lead y por venta bajó significativamente porque no hay desarrolladores apuntando a ese mercado.
El inversor compra en pozo para ganar apreciación y vender cuando el edificio está terminado o cerca de terminar. Luego, el departamento se vende a un consumidor final que quiere tomar posesión inmediata. El inversor tolera el riesgo del pozo; el consumidor final prefiere pagar sabiendo exactamente qué compra.
En cualquier capital de Europa o Estados Unidos el precio del metro cuadrado no baja de 5.000-25.000 dólares. En San Francisco se registran precios de 25.000 dólares por metro cuadrado. El inversor refinado ve el valor de Buenos Aires. El conflicto de Medio Oriente genera que fondos salgan de real estate en Dubai y busquen lugares libres de guerra. Argentina ofrece ausencia de riesgo bélico, no tiene problema con el Islam, buen clima, buena educación y conectividad. Existe también el inversor menos sofisticado que compra por el fenómeno Milei. En el último año y medio se recibieron muchas consultas de extranjeros, algo que antes no ocurría.
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