¿Por qué Buenos Aires está barata frente a Latinoamérica? | Beltrán Briones en Invertir en Dólares
In a Nutshell
Beltrán Briones presenta un REIT que invertirá en departamentos usados de Buenos Aires para distribuir alquileres trimestrales y capturar apreciación de capital, con suscripciones desde el 10 de junio. El fondo busca inyectar liquidez masiva para reducir el stock de propiedades y subir precios, combinado con el regreso de créditos hipotecarios y la securitización pendiente. Buenos Aires sigue subvaluada frente a otras ciudades de Latinoamérica, con rentabilidades de 5,5-6% en dólares y fuerte potencial alcista para 2026.
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La construcción es uno de los sectores que viene rezagados. Salió hace poco un gráfico de cantidad de metros cuadrados que salen a estrenar trimestralmente y viene cayendo en el segundo semestre del 2025. Esto se debe a que aumentó fuertemente el costo a fines del 2023 y se está empezando a ver en la cantidad de metros cuadrados a estrenar que sale en la ciudad.
Respecto a la vuelta del crédito hipotecario, ya hay bancos anunciando el regreso de créditos. Sin embargo, el gran problema del crédito es que se le pide al banco que le preste a la gente a 30 años, pero después la gente pone los depósitos por 30 días, lo que le quita liquidez al banco. La solución en el exterior es la securitización de los créditos hipotecarios, donde se juntan un montón de paquetes de crédito con una calificación determinada y los compra una institución financiera, permitiendo que el banco recupere liquidez. Esta securitización es lo que falta para que haya otorgamiento masivo de crédito hipotecario en Argentina.
Beltrán Briones está por lanzar próximamente un vehículo de inversión en Argentina que existe en Estados Unidos: el Real Estate Investment Trust (REIT). Está aprobado por la CNB y consiste en un fondo que levanta capital, compra propiedades en la ciudad de Buenos Aires, las pone en alquiler y trimestralmente distribuye estos alquileres en forma de dividendos a los suscriptores del fondo. Adicionalmente, el fondo va a cotizar en bolsa en BIMA y se podrá comprar y vender la acción.
Las suscripciones al fondo se lanzan el 10 de junio y el 11 de junio debería estar cotizando en bolsa. Este vehículo existe en Brasil, México, Estados Unidos y Europa. Permite invertir en real estate sin lidiar con la inmobiliaria, la comisión inmobiliaria, las expensas extraordinarias, ni cobrarle al inquilino.
El inversor gana por dos vías: el alquiler que se distribuye trimestralmente y la apreciación de las propiedades. Si las propiedades suben, el net asset value sube y la cotización debería acompañar. Todavía no está definido si se pagará trimestralmente. En principio no debería pagar impuestos.
El fondo va a invertir en propiedades usadas, no va a comprar proyectos en pozo para evitar el riesgo desarrollador. Hoy la oportunidad en el mercado de Buenos Aires es comprar usado. El precio promedio de CABA es de $2,450 por metro, el precio promedio del usado es $2,200 y el precio promedio a estrenar es $3,000. El usado está muy por debajo incluso del costo de reposición.
Hace 3 años había 160,000 propiedades a la venta en Buenos Aires y hoy hay casi 100,000. El stock ha caído y tiene que continuar cayendo. Hay un promedio de 6,000 escrituras por mes. El valor de todas las propiedades usadas en CABA (departamentos usados) es de 10,000 millones de dólares.
Si el fondo levanta 1,000 millones de dólares en el mediano y largo plazo, esto tendría un efecto similar al crédito hipotecario. Cuando se saca un crédito, eso suele desencadenar entre dos y tres operaciones más. Inyectar 1,000 millones de dólares representa 4,000 millones de dólares en operaciones, lo que significa el 40% de todo el mercado de usados de CABA. Esto movería el precio al barrer con el stock de propiedades usadas que ancla el precio hacia abajo.
Se combinan dos factores: el REIT que inyecta liquidez y la vuelta del crédito hipotecario. En 2024 hubo más crédito que en 2023, en 2025 más que en 2024, y para 2026 se estima que habrá más crédito que en 2025. Con ambos factores se barrerá el usado barato y empezará a reinar el precio del estrenar, el nuevo e incluso el pozo.
El capital vendrá tanto de ahorro local como de inversores internacionales. Ya hay conversaciones con fondos del exterior. Los inversores extranjeros buscan un lugar relativamente seguro y pro-mercado. Paraguay y Argentina son opciones tentadoras. Sin embargo, el mercado inmobiliario argentino es informal: se abre una sociedad anónima por cada proyecto, las operaciones se hacen de contado y no hay suficiente documentación para generar confianza a inversores institucionales.
El REIT permite absorber capital de inversores institucionales del exterior. El inversor entiende lo que es un REIT, puede pedir el prospecto aprobado por la CNB, entiende que es una acción que cotiza en bolsa y puede ver su cotización todos los días. Además, hay informes contables trimestrales por obligación. Un desarrollador común no puede absorber tickets muy grandes como 100 millones de dólares. El REIT viene a solucionar: gente del exterior que quiere invertir en real estate en Argentina, tickets muy grandes que un desarrollador no puede absorber, y ofrece una opción para el inversor local.
El real estate residencial en CABA está rindiendo entre 5.5% y 6% anual en dólares, y el real estate comercial de oficinas alrededor de 8%. El fondo tendrá gastos (manager, banco, inmobiliarias). El negocio principal es de apreciación porque los inmuebles en Buenos Aires están baratos respecto a su precio histórico y respecto a otras ciudades de Latinoamérica. En el interín se obtendrá una renta no despreciable.
Nominalmente hoy se está con el costo de construcción más alto de la historia. Ajustado por inflación, estaba más caro construir con Macri. El costo de construcción pasó de $50 por metro en el gobierno de Alberto Fernández a alrededor de $1,600 por metro, una suba mayor al 100% (110%). En lo que va del gobierno de Milei el precio subió 25%. El margen se achicó mucho.
La mano de obra representa alrededor del 70% del costo y los materiales el 30%. Hay materiales que no se pueden importar como hormigón. Importar hierro es muy riesgoso. Se pueden importar griferías, algunos pisos y revestimientos, pero para conseguir que el proveedor fíe y ahorrar costo financiero se necesita desarrollar una relación de largo plazo con proveedores de China, lo que implica varios años.
El ahorro por importar todo de China es de aproximadamente 5% o 6%, que no es despreciable pero no mueve significativamente la aguja del negocio. El sector se volvió menos atractivo y más competido. Antes había muchos dólares que no tenían más remedio que irse a real estate, pero hoy también tienen alternativas financieras. Los bancos están remunerando depósitos en dólares a una tasa más alta que antes.
La oferta está baja y cayendo: cada vez menos gente construyendo, menos metros cuadrados a estrenar, menos gente iniciando proyectos. La demanda está subiendo con la vuelta del crédito hipotecario y los sueldos en dólares han mejorado mucho. El REIT inyectará liquidez adicional.
En el gobierno de Alberto Fernández el precio promedio del metro cuadrado en CABA era de $2,000 y el sueldo promedio era de $400, por lo que se necesitaban 5 sueldos para comprar un metro. Hoy el sueldo promedio es de $1,000 y el precio del metro cuadrado es de $2,004, por lo que se necesitan 2 sueldos para comprar un metro.
Las propiedades están rindiendo casi 6% anual cuando el promedio histórico es menor. Cuando una propiedad rinde por encima del promedio histórico, significa que el activo subyacente debería ajustar. Las propiedades han subido muy poco mientras que el Merval subió alrededor de 200% en dólares durante el gobierno de Milei, los bonos también subieron enormemente y los sueldos en dólares han subido mucho. El precio de venta del metro cuadrado es uno de los activos más rezagados en la economía de Milei. El mercado es muy poco líquido y suele estar rezagado respecto a estos cambios. El 2026, año no electoral, se espera que sea un gran año.
El costo de construcción en Uruguay está muy parecido al de Argentina. Chile está muy parecido. En Paraguay está mucho más barato: el costo de construir un metro es de $800 mientras que en Argentina es de $1,600. En Paraguay también el precio de venta es menor. Respecto a la región, el costo de construcción está particularmente caro, pero no es el principal problema. El tema es el precio, que está rezagado.
El 70% del componente salarial hace difícil un gran ahorro del costo. Una mega devaluación en dólares mejoraría la rentabilidad en el corto plazo pero destruiría la demanda en el mediano y largo plazo al licuar los sueldos de la gente. No está a la vista una situación de devaluación.
En 2025 en la ciudad de Buenos Aires la cantidad de escrituras por mes promedio fue de 6,000 y el 20% se hizo con crédito hipotecario (1,200 escrituras de 6,000). En septiembre, cuando Kicillof gana la provincia, hubo terror. Los bancos subieron los encajes al 50%, lo que significa menos liquidez. La gente que iba a comprar una propiedad quería esperar a ver qué pasaba a nivel nación. Luego ganó Milei y se destrabó todo, aunque los encajes no bajaron inmediatamente. Esto impactó en las escrituras de enero y febrero que fueron más bajas. Ahora el crédito está reactivándose.
El crédito hipotecario promedio pide UVA + 10%, pero el promedio de lo que efectivamente se otorga es UVA + 6%. El único que está otorgando UVA + 6% es Nación, que lo hace más barato porque está subsidiado. Hoy el mercado privado no está otorgando crédito hipotecario, es Nación el que lo hace. Falta la securitización para que haya otorgamiento masivo.
El negocio bancario está basado en el descalce: se fondea a corto plazo y se coloca a más largo plazo. En Argentina el descalce en términos de horizonte es mucho más marcado en lo que tiene que ver con crédito hipotecario. Lo que no se tiene es ahorro institucional. Las compañías de seguros deberían invertir en hipotecas. Los fondos de pensión también deberían hacerlo, aunque las AFJP fueron sacadas del juego. ANSES y el Fondo de Garantía de Sustentabilidad deberían estar interesados en invertir en este tipo de instrumentos.
Los créditos hipotecarios en Argentina se otorgan a 30, 20 y 10 años. Se sospecha que no hay mucho volumen de transacciones a 30 años; el grueso probablemente se encuentra entre 10 y 20 años. El mercado de crédito hipotecario en Argentina sigue estando en la zona del 8-10% de penetración.
En América Latina, Chile alcanza el 80%, Brasil ronda el 40% y México el 50%. En cuanto a créditos hipotecarios sobre el PBI, Argentina está en 0,5%, mientras que Estados Unidos supera el 50%, Chile supera el 20% y Bolivia ronda el 8% (16 veces más que Argentina). Argentina está muy atrás en desarrollo del mercado crediticio.
En el gobierno de Macri se otorgaron alrededor de 130.000 créditos hipotecarios con una tasa de morosidad y default inferior al 1%. La consecuencia del abuso total de emisión de moneda e inflación ha sido la inexistencia de un mercado de crédito hipotecario, un precio de propiedades bajo por periodos larguísimos y la ausencia de crecimiento en el sector de la construcción. Esta consecuencia del abuso inflacionario no la han tenido Bolivia ni Brasil de manera sostenida.
El barrio más caro de Buenos Aires sigue siendo Puerto Madero con 500 dólares el metro cuadrado promedio. El segundo barrio más caro hoy es Núñez, seguido por Palermo, Belgrano y el resto. El año pasado el barrio que más subió de precio en porcentaje fue Saavedra, con más del 9% (interanual 13%) mientras que la ciudad en promedio subió 5,6%.
Mercado Libre e IRSA anunciaron oficinas en Saavedra. La zona norte (Vicente López, San Isidro) concentra los mejores colegios bilingües. Las empresas se ubican en Bajo Belgrano o Núñez para captar talento y las universidades (UTN, ITBA, San Andrés) se instalan en el Parque de Innovación frente a la cancha de River.
No tiene sentido que en Recoleta se encuentren propiedades a 2.000 dólares el metro cuadrado. Salamanca en Madrid (equivalente a Recoleta) tiene precios de 25.000 dólares el metro. Buenos Aires gana en todos los rankings de transporte, seguridad, cultura y universidades frente a las principales ciudades de Latinoamérica, pero está más barato que Santiago de Chile, Montevideo, San Pablo, Ciudad de México y Lima.
Buenos Aires es, desde el punto de vista del entrevistado, la mejor ciudad de Latinoamérica. Un piso francés en Retiro a 1.700 dólares el metro no puede durar mucho tiempo.
El real estate en Buenos Aires tiene un downside muy bajo y un upside potencial gigante. Peter Thiel compró una casa en Barrio Parque por 12 millones de dólares, lo que señala interés de inversores sofisticados. Fondos internacionales están preguntando por real estate en Buenos Aires.
San Telmo sigue siendo la promesa que no se cumple desde los años 90. En el Microcentro se han registrado operaciones a 500 dólares el metro cuadrado con cocheras en Monserrat, una zona hiperconectada. El costo de construir hoy es 1.000 dólares el metro, por lo que 500 dólares representa una subvaluación significativa.
Con incentivos fiscales correctos el Microcentro debería revivir. En 2001 el Microcentro se vació por la crisis y tardó 10 años en recuperar la ocupación pre-2001. En la pandemia volvió a vaciarse; nadie sabe cuánto tiempo tardará en revivir. Si tarda 2 años, la inversión será excelente; si tarda 10 años, será buena; si tarda 20 años, será promedio.
Puerto Madero es el barrio más caro de toda Latinoamérica. El Alvear Tower tiene la mitad de los departamentos vacíos y la zona está sobreofertada. Las empresas se están mudando a Bajo Belgrano, Núñez y Vicente López, dejando a Puerto Madero en la otra punta de la ciudad. No se recomienda invertir allí en este momento a pesar de que sigue habiendo construcción.
En Neuquén, con Vaca Muerta, desarrolladores están obteniendo 15% anual de renta (versus 5% en Capital). En 7 años se recupera la inversión y el resto es upside. La rentabilidad caerá a medida que se construyan más edificios y el gas deje de fluir.
San Juan está muy subdesarrollado. Falta infraestructura, real estate y camas hoteleras. Si explota la minería, representa una gran oportunidad. Lo que sucede en Buenos Aires suele suceder en el interior 6 a 12 meses después.
El comprador histórico tiene 50 años de edad promedio, 70% hombres. Está cambiando: cada vez más gente del exterior (Europa, Estados Unidos, Latinoamérica) compra real estate. El que saca crédito hipotecario suele ser el joven profesional con sueldo en blanco en relación de dependencia.
Los bancos prefieren otorgar créditos a relación de dependencia, luego responsables crypto y por último monotributistas. Se está vendiendo mucho a gente del interior que viaja a Buenos Aires, tiene hijos estudiando en Capital o busca invertir en ladrillo.
El inversor compra en pozo para ganar apreciación y vender cuando el edificio está terminado. El consumidor final prefiere pagar por algo terminado y tomar posesión inmediata. El desarrollador vende primero al inversor y luego, cuando el inversor decide vender, coloca la unidad en el mercado para el consumidor final.
En San Francisco se ven precios de 25.000 dólares el metro cuadrado. En capitales de Europa no existen precios por debajo de 4.000 dólares el metro. Fondos que antes invertían en Dubai están saliendo por el conflicto de Medio Oriente y buscando lugares libres de guerra. Argentina ofrece clima, educación, conectividad y ausencia de riesgo de conflicto.
Existe el inversor sofisticado que analiza fundamentals y el inversor "termo" que compra porque Milei es un fenómeno. En el último año y medio se han recibido muchas más consultas de extranjeros.
La Villa 31 está ubicada entre Retiro, Recoleta y Palermo Chico, una de las zonas más caras del país. La propuesta es que el sector privado pague 100.000 dólares a cada una de las 10.000 familias a cambio de que desalojen, lo que totalizaría 1.000 millones de dólares. Con ese dinero las familias podrían comprar en otros barrios. Si se construyen 1 millón de metros cuadrados, la incidencia de tierra sería de 1.000 dólares por metro cuadrado, muy barata para la zona.
Se trata de un proyecto público-privado donde los porteños no ponen impuestos, la gente de la villa sale beneficiada y los barrios aledaños suben de valor al eliminar un centro de inseguridad y narcotráfico. El 65% de la población de la Villa 31 son inmigrantes con residencia y el 35% argentinos. La mayoría no tiene título de propiedad porque la tierra es de la Nación.
La reta gastó entre 500 y 1.000 millones de dólares en urbanizar la Villa 31, endeudándose con el BID. En la Villa 31 hay 100 comercios (1.500 locales) que no pagan impuestos, ABL, agua ni luz. Los cables están pelados, no pagan Edenor ni AySA, y toda esa factura la pagan los porteños. El proyecto original incluía cancelar la autopista Illia y convertirla en un parque elevado.
Se mencionó que la villa de Saldías, ubicada cerca del paseo del corta, el shopping y el museo detrás del Malva, cuenta con alrededor de 100 familias dispuestas a vender sin necesidad de una ley que proteja la zona. El costo estimado sería de 100.000 por familia, totalizando 10 millones de dólares, una suma que cualquier desarrollador de la ciudad podría cubrir. Esta zona se encuentra junto a Palermo Chico, uno de los metros cuadrados más caros de Buenos Aires.
El principal obstáculo para que se concrete este tipo de proyectos es la decisión política y la falta de claridad en el código urbanístico. Antes de comprar, los desarrolladores necesitan saber qué tipo de construcción se permite: si se autorizan cinco pisos resulta viable, pero si solo se permite planta baja el proyecto no tiene sentido económico. Además, se requiere voluntad política para impulsar la iniciativa. Beltrán comentó que esta clase de proyectos podría servir como una medallita política para quien los lleve adelante, ya que representan un win-win: la gente de la villa recibe dinero, el privado desarrolla y el funcionario queda bien parado.
La conversación se trasladó a posibles inversiones inmobiliarias dentro o fuera del país. Se mencionó el caso de Miami, donde muchos argentinos han invertido y la plaza ha crecido significativamente debido a la migración interna desde lugares como Nueva York o California. Se aclaró que no es lo mismo invertir en Brickell que en Midtown Miami.
Beltrán explicó que lo que más le atrae del mercado inmobiliario, tanto en Argentina como en cualquier otro lugar, es precisamente su iliquidez. Esta característica obliga a mantener la inversión a largo plazo (holdear), evitando decisiones impulsivas. Relató que durante su etapa operando en el mercado bursátil cometía errores frecuentes: vendía cuando subía y compraba cuando bajaba, dejando que las emociones interfirieran en lugar de realizar análisis técnico o fundamental.
En cambio, comprar una propiedad obliga a mantenerla. Citó el ejemplo de una compra realizada en 2015: en 2017-2018 tocó techo y no la vendió, en 2021 tocó piso y no la vendió, y posteriormente volvió a subir. Durante todo ese período el propietario cobra un alquiler anual promedio del 5% más inflación en dólares, que en los últimos siete años superó el 30% y además revalorizó el inmueble.
Beltrán describió el real estate como un "ahorro forzoso" que le impide hacer "pelotudeces" con el dinero, ya que vender una propiedad lleva tiempo: tasación, publicación, visitas, ofertas, reserva y escrituración. Ese lapso permite reflexionar y muchas veces evita vender en el momento equivocado.
Comparó esta estrategia con la compra y mantenimiento de acciones del S&P 500: a largo plazo suele dar buenos resultados, especialmente para quienes no son especialistas en trading. Destacó que el real estate es uno de los pocos activos que ajustan naturalmente por inflación en dólares y además genera una tasa real anual promedio del 5%, que es el histórico de Cava. Considera que este rendimiento no es despreciable y que muchos inversores siguen esta misma lógica.
Para el inversor promedio que no es especialista, el real estate tiene la ventaja de ser algo tangible que se puede entender fácilmente: se visita el barrio, se recorre el edificio, se ve el departamento, se percibe cómo funciona el alquiler. En cambio, analizar una empresa requiere comprender balances, price earnings y si una acción está cara o barata respecto a su histórico, algo que resulta más complejo.
Beltrán mencionó que cree en invertir en aquello que se entiende. Reconoció ser un "picapiedra" en este sentido y señaló que hay mucha gente como él: dueños de pymes o productores del campo que generan buenos ingresos pero no necesariamente quieren analizar ETFs. Prefieren comprar algo tangible que entienden, que sube con el tiempo y que genera renta durante el período de tenencia.
Se agradeció la participación de Beltrán Briones y se invitó a los espectadores a suscribirse al canal, dar like y comentar cuál creen que será el barrio que más crecerá en el próximo año.
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