BRIONES: "El inmobiliario es el activo más rezagado"
In a Nutshell
El mercado inmobiliario argentino está rezagado frente a otros activos: mientras el Merval y bonos subieron fuerte, el precio por m² apenas se movió y el costo de construcción aumentó. La demanda crece por el retorno del crédito hipotecario y sueldos en dólares más altos, pero la oferta baja porque muchos desarrolladores postergan proyectos por baja rentabilidad. Se espera un fuerte repunte en 2026, con potencial de suba de precios si mejora el acceso al crédito y se estabiliza la macroeconomía.
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El sector de la construcción se encuentra rezagado en la transición y cambio de precios relativos. Un gráfico reciente muestra que la cantidad de metros cuadrados que salen a estrenar trimestralmente viene cayendo en el segundo semestre de 2025. Esta caída se debe al fuerte aumento en los costos de construcción a fines de 2023, que ahora comienza a reflejarse en la cantidad de metros cuadrados disponibles en la ciudad.
El aumento de costos sin un incremento proporcional en los precios hace que sea menos rentable desarrollar proyectos, lo que resulta en menos desarrolladores activos. Muchos colegas que poseen tierra están postergando la construcción y mantienen el terreno a la espera de que la situación mejore. El escenario actual combina oferta baja y en descenso con una demanda en aumento.
Los factores que impulsan la demanda incluyen el retorno del crédito hipotecario y la mejora de los sueldos en dólares. El RIGI (Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones) inyectará liquidez adicional al mercado.
Durante el gobierno de Alberto Fernández, el precio promedio del metro cuadrado en CABA era de 2.000 dólares y el sueldo promedio era de 400 dólares, lo que requería 5 sueldos para comprar un metro cuadrado. Actualmente, el sueldo promedio es de 10.000 dólares y el precio del metro cuadrado es de 2.004 dólares, necesitando solo 2 sueldos para comprar un metro cuadrado. La mejora en la relación entre sueldos y precio por metro cuadrado genera presión alcista sobre las propiedades.
Las propiedades están rindiendo casi un 6% anual, superando el promedio histórico. Cuando una propiedad rinde por encima del promedio histórico, el activo subyacente debería ajustar al alza. Las propiedades han subido muy poco en comparación con otros activos durante el gobierno de Milei: el Merval subió aproximadamente 200% en dólares y los bonos también experimentaron aumentos significativos en su paridad.
El precio de venta del metro cuadrado en la economía de Milei es uno de los activos más rezagados. El mercado inmobiliario es poco líquido y suele estar rezagado respecto a cambios en otros activos. Se espera que 2026, un año no electoral, sea un gran año para el sector.
El costo de construcción en Argentina es particularmente caro en términos históricos, pero respecto a la región:
- Uruguay: costo similar al de Argentina
- Chile: costo similar al de Argentina
- Paraguay: costo de 750 dólares por metro cuadrado (la mitad que en Argentina, donde cuesta 1.600 dólares por metro)
- Brasil: costo similar
El precio de venta en Paraguay también es menor.
El costo de construcción no es el principal problema; el precio es el factor rezagado. El 70% del componente salarial hace difícil lograr ahorros significativos en los costos. Una mega devaluación en dólares mejoraría la rentabilidad en el corto plazo, pero destruiría la demanda y licuaría los sueldos en el mediano y largo plazo, afectando la capacidad de pago de créditos. Una devaluación no está a la vista ni es viable actualmente.
Incluso si se lograra un ahorro del 10% en materiales, el impacto en el costo total sería solo del 3%.
En 2025, la cantidad de escrituras promedio por mes en la Ciudad de Buenos Aires fue de 6.000, de las cuales el 20% se realizó con crédito hipotecario (1.200 escrituras mensuales con crédito). Cada crédito otorgado suele desencadenar 2 o 3 operaciones adicionales, lo que beneficia al mercado.
En septiembre, tras el triunfo de Kicillof en la provincia, los bancos subieron los encajes al 50%, reduciendo la liquidez. La incertidumbre sobre las elecciones nacionales generó que muchas personas postergaran compras y los bancos retuvieran créditos. Tras el triunfo de Milei, las escrituras de enero y febrero fueron más bajas debido al tiempo que toma el proceso de reserva, boleto y escritura (aproximadamente 3 meses).
El principal problema del crédito hipotecario es el descalce de plazos: los bancos otorgan créditos a 30 años pero reciben depósitos a 30 días, lo que quita liquidez al sistema. La solución utilizada en el exterior es la securitización de los créditos hipotecarios, donde se agrupan paquetes de créditos con una calificación determinada y se venden a instituciones financieras, permitiendo recuperar liquidez.
Sin securitización, es muy difícil lograr un otorgamiento masivo de créditos hipotecarios en Argentina. Actualmente, el crédito hipotecario promedio se otorga a UVA + 6, siendo Nación el único banco que ofrece esta tasa (subsidio). El promedio solicitado por los bancos es UVA + 10, pero el mercado privado no está otorgando créditos de manera significativa.
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