La Villa 31 vale USD 1.000M" | Beltrán Briones
In a Nutshell
La propuesta central es que el sector privado pague USD 100.000 a cada una de las 10.000 familias de la Villa 31 para que desalojen el terreno, con un costo total de USD 1.000 millones. Esto permitiría construir un millón de metros cuadrados en una zona de alto valor, con un costo de suelo de solo USD 1.000 por m², financiado sin impuestos porteños y beneficiando a las familias y al mercado inmobiliario. Se critica la urbanización previa por su alto costo con fondos públicos y se plantea que solo podría ejecutarse con alineación política entre nación y ciudad, posiblemente en 2027.
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Hace unos 8 años visité la Villa 31, ubicada detrás de Retiro. La villa se encuentra en una de las zonas más caras de la ciudad con alto potencial de desarrollo. La solución debe ser política y requiere que el jefe de gobierno tome la decisión de resolver el tema.
La Villa 31 no es la única; también se mencionan la Villa Rodrigo Bueno en Puerto Madero y la Villa 111 cerca de la cancha de San Lorenzo. Estas villas son peligrosas y requieren un plan de acción.
Propuesta: el sector privado paga $100,000 a cada una de las 10,000 familias de la Villa 31. Con ese dinero, las familias pueden comprar un dos ambientes en Almagro, alquilar en otro barrio o hacer lo que deseen, a cambio de desalojar el área para permitir la construcción.
El costo total sería de 1,000 millones de dólares. Si se construyen 1 millón de metros cuadrados, la incidencia del suelo sería de aproximadamente $1,000 por metro cuadrado, un valor muy bajo para la zona entre Retiro, Recoleta y Palermo Chico.
Esta es una operación donde el sector privado financia el proyecto sin usar impuestos de los porteños. Las familias de la villa salen beneficiadas, aunque por ley no corresponda, y los barrios aledaños aumentan el valor del metro cuadrado al eliminar un foco importante de inseguridad y narcotráfico.
Hay alrededor de 10,000 familias en la Villa 31. La población es de aproximadamente 40,000 personas. El 65% son inmigrantes con residencia legal y el 35% son argentinos. La gran mayoría no tiene título de propiedad porque la zona se encuentra junto a las vías del tren y se considera territorio de la nación, no de la ciudad.
Una pequeña parte de la villa pertenecía anteriormente a IPF. La ciudad de Buenos Aires compró esas tierras e hizo edificios. Algunas personas recibieron propiedades con créditos hipotecarios que no ajustaban por inflación, pagando $7,000 mensuales.
Para llevar adelante el proyecto se necesita un acuerdo entre nación y ciudad, además de la aprobación de la legislatura porteña. Esto solo sería posible si el jefe de gobierno y el gobierno nacional son del mismo partido político. La nación no entregará este triunfo político a la oposición.
La oportunidad podría darse en 2027 si el oficialismo nacional es reelecto y el jefe de gobierno pertenece al mismo partido. El proyecto de tipo público-privado genera un escenario donde todos ganan y podría servir como logro político para el próximo jefe de gobierno.
La gestión anterior gastó entre 500 millones y 1,000 millones de dólares en la urbanización de la Villa 31 y se endeudó con el Banco Mundial. Ese dinero salió de los impuestos de los porteños. Un joven que alquila en Almagro toda su vida financia con sus impuestos la urbanización de la Villa 31.
Actualmente la Villa 31 no está en buen estado: cables pelados colgando, no se paga luz a Edenor ni a AySA, y toda la factura la pagan los porteños. Hay 100 comercios que no pagan impuestos, no facturan, no pagan ABL, agua ni luz. Estos locales incluyen fábricas de reparación de motos, pinturerías, almacenes y minifábricas.
El término populismo inmobiliario describe la intención de convertir la Villa 31 en algo similar al Trastevere de Roma, con un barrio colorido y pintoresco. El proyecto incluía cancelar la autopista Illia, convertirla en un parque elevado y parquizar toda la zona. No se sabía cómo saldrían los autos de la 9 de Julio.
La Villa Saldías, ubicada detrás del Malba y el shopping, tiene 100 familias dispuestas a vender. El costo sería de 10 millones de dólares ($100,000 por familia). Esta villa está junto a Palermo Chico, donde el metro cuadrado es uno de los más caros de la ciudad.
El obstáculo es la falta de decisión política y la necesidad de que el código urbanístico permita construir en ese terreno. Un desarrollador necesita saber qué altura se permite antes de comprar. Si se autorizan cinco pisos, el proyecto es viable; si solo se permite planta baja, no resulta rentable.
El proyecto podría concretarse en seis meses, beneficiando a las familias, permitiendo el desarrollo privado y generando un logro político para el jefe de gobierno.
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