LA VIDA DE LOS EMPRESARIOS | Jorge Moscatelli (Situar Inmobiliaria) | Capítulo 2
In a Nutshell
Jorge Moscatelli fundó Sitwar Inmobiliaria en 2006 tras frustrarse al ver cómo agencias inmobiliarias no defendían el valor de sus construcciones. Su modelo combina desarrollo urbano con la proximidad al transporte público (subte, Metrobús) para maximizar plusvalía, priorizando barrios con alta demanda y conectividad como Puerto Madero, Palermo, Colegiales y Belgrano. Tras la pandemia y el cambio de gobierno, el mercado se volvió más selectivo: se construye con mayor calidad (paredes de doble ladrillo), se importa más y se espera que el crédito hipotecario regrese en 2025-2026.
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Estamos con el ingeniero arquitecto Jorge Moscatelli de la empresa Bienes raíces en Sitwar. El diálogo se estructura en tres etapas: el aspecto académico, el rol de desarrollador y agente inmobiliario, y la explotación. Primero se explora el origen del interés por la arquitectura, que proviene directamente de su hogar. Desde niño, Moscatelli corría por obras de construcción dirigidas por su padre, ya que el oficio se hereda en la familia, combinando ingeniería y arquitectura entre cemento y arena.
Moscatelli recuerda haberse fascinado por ver los cubos elevarse mediante sistemas antiguos para ascensores en los años ochenta. Su padre, un supervisor de obra, construyó más de 500 casas y 50 edificios en la capital y la región sur de Buenos Aires, lo cual motivó su camino. Aunque también sintió pasión por el diseño de automóviles, optó por arquitectura por considerarla menos complicada, aunque mantiene esa pasión por el diseño automotriz.
Esta pasión lo llevó a ser docente durante años en la Universidad de Buenos Aires (UBA). En la universidad, dos aspectos lo impactaron profundamente y se reflejan en su trabajo como arquitecto. El primero es que su padre trabajaba con ladrillos, un material argentino de pura cepa que forma parte de la identidad nacional. Su trabajo depende de los ladrillos, y los clientes destacaban su estilo distintivo con curvas. Las lecciones prácticas de su padre se complementaron con la teoría de la UBA.
La segunda influencia fue la membresía iniciada por el arquitecto estadounidense Frank Lloyd Wright, quien tiene la mayor cantidad de personas en la historia de los Estados Unidos y aún más en la historia global de la arquitectura. La planificación y el desarrollo urbano siempre lo fascinaron, ya que considera que ambos están relacionados con el desarrollo de la empresa que desarrolla, construye y vende edificios.
Al principio hubo un tema espinoso con su padre, ya que él era un arquitecto tradicional que cuidaba su profesión de diseño y gestión del sitio. Aunque construía con muchos socios de diferentes orígenes comerciales o profesionales, no le gustó la idea de que su hijo abriera una empresa inmobiliaria, considerándola inapropiada para un arquitecto. Esto generó una pequeña disputa familiar, pero luego aceptó al ver que traía más terreno y más clientes, y las cosas salieron muy bien.
Moscatelli heredó la oficina de ingeniería arquitectónica de su padre. Durante el período en que las llamadas telefónicas eran extremadamente caras, terminaba su día y encontraba 35 llamadas. Su padre, que tenía sesenta años y había logrado mucho trabajo, le decía que no le gustaba usar sombrero y tenía opiniones sobre todo. Moscatelli le dijo que quería empezar, que había cientos de edificios y que quería construir el primero suyo. Un día su padre le dijo: "Toma el control, tú eres el responsable, tú completas la tarea. Este trabajo." Tuvo que emularlo porque su padre era el tipo de cliente que puede no ser el más lindo, ya que tiene opiniones sobre todo, guía y piensa que sabe más que tú en todo.
El negocio sigue adelante naturalmente con los mismos artesanos con quienes trabaja desde hace treinta años. Sitwar nació en 2006 porque, mientras se construía en Capayetto y se compraban suelos de madera en Barukhel Azul, al ir a una agencia inmobiliaria vio al vendedor exhibiendo la misma empresa que construye otro a un precio más bajo de cien dólares por metro cuadrado. El vendedor decía: "Esta opción es mejor para ti, porque es un poco más barato", pero no explicaba por qué. Su producto era cien veces más caro por metro cuadrado. Sintió resentimiento y se dijo: "No saben cómo defender el valor del producto." Allí estableció la agencia de bienes raíces que procedió bien y estableció la marca "Pabellón" en Cabaito, que aún está en curso.
Tras cambiar, se trasladaron a otros barrios y lanzaron una segunda marca para los vivos al sur de la ciudad de Buenos Aires llamada "Sur Punto." Esto dio al estudio de ingeniería arquitectura una dimensión que no había tenido antes. En 2006 ya tenían un conjunto de productos variados. Solían vender los sábados y domingos en el terreno procedente de los emplazamientos de construcción, en una habitación sin ventanas. Atraían gente con pequeños anuncios en los periódicos por la mañana, pagando por cada línea en el anuncio. Todo empezó así, pero fue extremadamente divertido. En 2006, el año del auge de la construcción, hubo abundancia de liquidez de efectivo y el auge de la soja se convirtió en eje de construcción e inversión en Argentina.
Esos años de auge duraron hasta 2016, aproximadamente diez años desde el comienzo del reinado de Néstor. En 2001, durante una de las crisis de las que su padre habló, había una estructura de edificio con una superficie de 20.000 metros cuadrados en sus etapas finales, y vendía pisos enteros. Su padre decía: "Está bien, dáselos. Un piso entero por el precio de 400 dólares por metro. ¿Es cierto? ¿Lo entiendes?" Eso era menos de una cuarta parte del precio, y continuó la altura como todo en Argentina. Incluso hoy, al final de la era de Macri, el precio alcanzó los 3.000 dólares por metro para los mismos apartamentos que se vendían como producto semiacabado debido a todo lo que pasó en 2001 y 2002.
En 2006, tomaron el relevo de su padre en Cabayeto, donde construía literalmente en el eje de la Calle Pedro Guina, que es la calle más hermosa y con árboles en la zona. Cabayito es el centro geográfico de la ciudad de Buenos Aires. Allí hay un monumento "El Compidador" donde hay una pintura que representa el punto central, el centro de la ciudad en términos de distancias según el sistema de posicionamiento (GPS), y está conectado perfectamente en toda la ciudad. A veces los residentes de la región norte encuentran dificultad para acceder al centro geográfico, pero desde el sur se llega fácilmente porque la distancia era razonable y se tomaba la ruta del General Baz.
Cabayito es el centro geográfico histórico. Muchos trabajadores en industrias de la región occidental de Moreno y General Rodríguez viven en Cabayito. La línea A del metro, la primera línea que se creó, era inicialmente expuesta y termina en Cabayito en "Primera Junta." Después de 100 años, en la era Macri llegó a Flores. Por lo tanto, Caballetto permaneció siempre como el centro de la clase media muy excelente, con buenos parques como Parque Rivadavia y Parque Centenario, y con buenos clubes como Ferro y el club italiano, e instituciones educativas excelentes.
Después de 2016, con la llegada de Macri, hubo un fuerte enfoque en la inauguración de otra línea de metro, la línea H, que conecta el sur de la ciudad. Esto es muy importante porque los valores de bienes raíces se duplicaron tres veces casi. Además de Parque Patricius, donde se creó el complejo de Tecnología del Distrito Tecnológico que incluía empresas como Visa, muchas empresas tecnológicas y Mercado Libre. Apostaron por la construcción de complejos de alojamiento disponibles para los trabajadores en estas grandes empresas, y las cosas salieron bien hasta la pandemia.
La razón por la que le gustó la conexión entre desarrollo urbano y construcción es porque claramente se ve cómo aprovecharon la línea de metro como oportunidad de negocio e inversión. Terminaron construyendo más de siete edificios que van desde una habitación, dos habitaciones, tres y cuatro habitaciones, hasta 10 plantas. Añadieron densidad de población, y Parque Patricio era una zona de altitud muy baja, planta baja y una planta solo, o algunos edificios que fueron construidos en los años noventa. La gente decía: "Ah, ellos construyeron una de hace 10 años", no había ningún edificio. El metro les dio la característica de que se lo explica a la gente: sale del metro y sube las escaleras del electricista y está en su hogar.
Muchos jóvenes se mudaron allí porque el metro los llevaba a Recoleta o permitía que tuvieran el interruptor para irse a Micro Centro, donde la mayor parte del trabajo se concentraba en Buenos Aires antes de la pandemia. Cuando ven tierra, dependen de los inversores. Buscan ayuda con inversores. Analizan un promedio de 30 a 40 terrenos mensualmente. Hoy en Buenos Aires se recuperó el trabajo de construcción de un modo asombroso. Están enfocados extremadamente. Intentan continuar con este enfoque, esta solicitud, y el mapa que ve el tamaño de los instrumentos en la ciudad y dónde se concentra densidad. Se dirigen hacia ese lado porque les apoya en ventas mucho.
Vivió el período de pandemia y la serie de obras relacionadas con la construcción, desarrollo inmobiliario y desarrollo urbanístico. La pandemia fue muy mala. Lo bueno que se aprendió de la pandemia es el trabajo de forma remota. Muchos de los ingenieros arquitectos que trabajan con ellos, pero no quieren ir a la oficina, trabajan desde casa. Dicen: "Mira, yo trabajo desde casa, no lo haré. Iré a cualquier estudio." Son excelentes profesionales y los respetan como a los demás. Todo cambió. Apartamentos con una superficie de 300 metros ya no son útiles. En Buenos Aires, la inversión en oficinas nunca recupera su valor, ni en alquiler ni en venta. Esto fue gravemente afectado por la pandemia.
Dado que se estaban realizando trabajos de construcción esenciales, el proyecto que entregaron fue complicado, tres meses después de la fecha acordada, pero lo abordaron de una manera bastante buena, aunque fue cruel y muy duro con todo el sector. Después de que la pandemia terminó, había un mercado nuevo. Antes del relanzamiento, con el acercamiento del año 2024, se vio que esto se está arraigando. La verdad es que después de la pandemia se estaba gestando. Era muy barato y muchas personas poseen acciones que han sido construidas a un precio muy económico. Hasta hace poco, con fluctuaciones del tipo de cambio que ocurrieron durante el reinado del gobierno de Fernández, también había algunos que construyeron a costos exorbitantes durante la época de Macri. Hubo un tiempo en que las cosas se hincharon, contiene el número de apartamentos completos, donde se reduce algunos precios de repente porque construyeron a un costo barato, mientras se recuperaba otros con esperanza en acceso a los valores de precios de la era del gobierno Pro.
Casi todos los barrios mencionados están ubicados junto a la carretera de la autopista detrás de Buenos Aires. Ahora se exploran las oportunidades actuales. El barrio que está presenciando el mayor movimiento de construcción hoy es Núñez, que lanza ahora y es muy popular. Saavedra también está en auge, donde se aprende que JP Morgan tiene oficinas en Núñez. Todo se dirige hacia el norte. En Rosario se dirige al norte, y en la frontera se dirigen al norte. El sur también está presente, pero no parece estar evolucionando. El tamaño de proyectos privados ubicados en el lateral de la costa es comparable a lo que está sucediendo en Rosario, Negri, San Isidro.
Puerto Madero permaneció como una isla, y ahora continuará con el proyecto Ramblas del Plata, que se considera Puerto Madero 2, que se extiende hacia el río. Algunas personas dicen que Puerto Madero carece de una escuela, carece de instalaciones para que la familia se instale y puedes enviar "Los niños van al colegio." Siempre había un jardín de infancia. El año pasado, uno de sus colegas que trabajan con ellos inscribió a su hijo por primera vez en una escuela primaria en Puerto Madero, que es la primera escuela que abrió allí. Es una zona capaz de un poder adquisitivo tan alto que la población envía sus hijos a San Jorge en Kilms, que es una de las escuelas más grandes bilingüe y el más caro en el país, o van a escuelas centrales como Champán, o viajan utilizando diversos medios de transporte. Los residentes de Puerto Madero tienen un número de mascotas que supera el número de niños que están allí. Esto es más que obvio. No es un ambiente familiar primero.
Llegaron allí por casualidad porque tienen proyectos en diferentes barrios. En el estudio que realizaron para determinar la ubicación, su primera sucursal fue donde todos se quejan: "Si compro en Cabayito, no abrirás una tienda en París," y viceversa. Por lo tanto, eligieron un área neutral y es Puerto Madero. En ese tiempo, la gente iba a reservar los apartamentos, tal como eran previamente. Podrían reservar en línea, pero estaban paseando, se quedan de pie en las aceras, contemplando. Eso fue hace más de 10 años. Se mueven a una velocidad más lenta de lo que son ahora, aunque no lo recuerdan muy bien. No dependían de los teléfonos muy portátiles. Fue una experiencia diferente. La gente estaba llegando y recuerdan: "Sí, lo hicimos. Compré mi apartamento en Puerto Madero," tal vez compró de hecho en Almagro, pero todo el proceso fue una experiencia inolvidable. Vendieron una torre Pininfarina en Puerto Madero y siguen vendiendo.
Pininfarina es una marca registrada reconocida a nivel mundial y una de las empresas más grandes del diseño en el mundo. Diseñaron una gran cantidad de coches Ferrari, Alfa Romeo, Maserati, todo tipo de coches en el siglo XX, y ahora se dirigen hacia el diseño arquitectónico. También tienen negocios en Arabia Saudita, México y Dubái. Al comprar de valor fijo, se obtiene una marca global, lo cual añade una ventaja significativa. Aún no está muy extendido suficiente en el mercado argentino. Hay Armani Casa y también Armani Deco, pero no hay muchas marcas de alta gama tal cual en el resto del mundo. La verdad es que representa una ventaja competitiva porque se tienen planes originarios de Europa que se deben cumplir aquí, de lo contrario se perderán licencias. Hay un cartel comercial italiano para prendas de las mejores casas de la moda en el mundo que también llegará el año próximo a través de otro amigo. Firma el acuerdo, no puede mencionar el nombre, pero es impresionante. Pasarán por esto el producto. Es emocionante para admirar.
En la etapa de preventa para la torre Pininfarina, la gente está empezando a darse cuenta de que sucederá más tarde. Fue necesario llevar a cabo la operación educativa, para explicar por qué su valor es mayor que el de un edificio adyacente a ella o a otra torre también vendida al lado. Es absolutamente fantástico, pero esto se caracteriza por estas adiciones, este valor añadido, como se dice ahora para una marca global porque realmente posee. Será más distintivo. No se dice que trae cosas que no se diseñan aquí porque sigue un enfoque a nivel mundial. Al lado, por ejemplo, se tiene un letrero comercial estadounidense SLS, y es lo mismo. Esto ocurre con la comparación SLS. En otro edificio ubicado allí a menos de 100 metros de distancia, es más alto en un porcentaje del 25%. Pininfarina y el otro SLS que se ha completado. Ambos son un 25% más altos desde un edificio sin letrero comercial o señales de negocio local. Tienen marcas también a nivel local.
Pininfarina, hoy el 95% ya se ha vendido. Antes de dos años después de la finalización del trabajo, supongamos que las unidades del stock restante siguen estando al precio aproximadamente de 7.500 dólares, es decir, menos de 8.000 dólares. Puerto Madero está marcado a 8.000 dólares, y si se habla sin dejar huella comercial, por lo tanto, el precio es más bajo. Sí, en gran medida, sí. En la Torre Alfiar, no todavía hay apartamentos en pisos bajos, comienza en 8.600 y llega hasta 14.000 en los pisos superiores. Hasta 14.000, y se hicieron ofertas de 12.000. Nos dijeron que continuáramos intentando. El piso último y el anterior tienen el mismo precio casi, a menos que sea ático, así que el ático con terrazas privadas es mucho más caro.
Se comienza con Palermo. Palermo lo tiene, es claramente el barrio que incluye la mayor cantidad de espacios verdes en la ciudad, desde el parque Rosas y todo lo que las rodea. En los lagos, la proporción de espacios verdes es muy alta y concentrada. Los edificios de alta calidad son muy altos también. Los medios de transporte, el Metrobús que te hace volar a la provincia, y el metro, y muchísimos otros. Desde las rutas de autobús: llegar al centro, y llegar, como se dijo, al distrito muy rápidamente y para Belgrano. Transformado, Palermo se convierte en un centro de atracción. Inicialmente, cuando nuestra moneda se está derrumbando frente al resto de América Latina, toda migración de Latinoamérica fue allí.
La migración desde Latinoamérica, especialmente de Brasil, ha transformado el mercado inmobiliario porteño. Personas del interior de Brasil que desconocían las grandes ciudades de su país llegaron a Palermo, Buenos Aires, pagando alquileres de 200-300 dólares mensuales. Actualmente, esos mismos apartamentos tienen un valor entre cuatro y cinco veces superior. Palermo mantiene su vitalidad como barrio real de Buenos Aires, altamente interconectado y con acceso rápido desde el norte, sur y oeste de la ciudad.
En la agencia Sitwar Inmobiliaria operan más de 45 intermediarios, algunos de los cuales se especializan en negocios BNP (alquileres temporales tipo Airbnb). La empresa trabaja con clientes específicos y mantiene relaciones de largo plazo, aunque los alquileres temporales se han convertido en una fuente de ingresos adicional para los intermediarios. El mercado de alquiler tradicional sigue siendo el enfoque principal, requiriendo trabajo intensivo.
El turismo en Buenos Aires continúa siendo un fenómeno intenso. Un ejemplo concreto: un apartamento de tres habitaciones en Colegiales, no cerca de Avenida Libertador ni Cabildo, costó 300 dólares por noche recientemente. Esta actividad turística persiste y se mantiene intensa a pesar del aumento de precios.
Colegiales presenta un aspecto vivo y joven. Se extiende desde Cabildo hasta las vías del tren, y desde los ferrocarriles hasta Cabildo donde se ubica Radio Rivadavia. La zona se divide en dos partes: la inferior, preferida por ser más accesible, y la superior, más pequeña pero que conserva un gran jardín cerca del hospital Alexander Fleming. La transformación de estos caminos en jardines por parte del gobierno de la ciudad incrementó automáticamente los valores de las propiedades.
En Colegiales, cercano a Belgrano y Palermo, los precios varían significativamente. Se vendieron unidades a 3.800 dólares por metro cuadrado máximo en un proyecto que finaliza a finales de año, con un promedio de 3.500 dólares. Algunas unidades listas para usar superan los 4.000 dólares, mientras que al cruzar la barrera hacia Cabildo, los precios alcanzan entre 5.000 y 6.000 dólares por metro cuadrado.
La gestión del gobierno municipal bajo Horacio Rodríguez Larreta se considera decisiva para la apertura de nuevos espacios urbanos. Aunque puede tener diferencias políticas, el trabajo urbanístico liderado por Álvaro García Resta ha desarrollado Buenos Aires de manera notable, marcando una diferencia real en la ciudad.
Existe un sistema llamado "Ciudad 3D", un sitio web creado electrónicamente por el gobierno anterior que muestra el tamaño exacto permitido para construir en cada terreno. Los proyectos están claramente definidos y no se puede exceder los límites establecidos. La ley se aplica por igual a todos los desarrolladores, eliminando la opacidad anterior. Para terrenos con complicaciones o mayores a 2.500 metros, la ley establece el camino hacia la Administración General de Planificación Urbana.
En Rosario existe un problema significativo con los servicios públicos: agua, saneamiento, electricidad y gas. En Capital Federal, la situación difiere porque las empresas como Metro Gas y Edesur operan en el sector privado, facilitando la gestión de permisos y servicios para los desarrolladores. Actualmente, obtener servicios es más fácil y organizado comparado con años anteriores.
El desarrollo inmobiliario en Buenos Aires recibe inversiones extranjeras significativas, mientras que el resto del país carece de este flujo. Argentina es uno de los pocos países que recibe inversiones extranjeras en bienes raíces, aunque la mayoría de los fondos provienen de capitales locales.
Belgrano representa la aspiración residencial de los porteños, incluso en apartamentos tipo estudio. La zona se extiende desde Núñez, cerca del estadio River Plate, hasta Palermo, pasando por el túnel Libertador. Las barrancas caracterizan la zona. El ecosistema formado alrededor de las torres de Belgrano ofrece espacios abiertos, aceras limpias, escuelas excelentes, acceso al metro Cabildo y múltiples líneas de autobuses.
La iniciativa del gobierno de la ciudad estableció Chinatown en Belgrano, atrayendo visitantes de todo el país y creando un ecosistema comercial en expansión. La altura permitida en Belgrano alcanza hasta 14 plantas sobre las aceras. En "Belgrano R" (línea hacia Rosario), los edificios son de 3-4 pisos, mientras que "Belgrano" (hacia Córdoba) presenta mayor densidad residencial y comercial.
La Universidad de Belgrano y la Universidad de Tella contribuyen significativamente a la atracción de estudiantes del interior del país. La zona cuenta con tres universidades fuertes, incluyendo UADE, generando un ambiente dinámico con población estudiantil diversa.
A pesar de los precios altos, Buenos Aires sigue siendo un destino ambicioso para turistas. La infraestructura y oferta cultural superan a otras capitales de Latinoamérica. Los fines de semana, teatros y centros culturales presentan una oferta asombrosa, atrayendo visitantes a pesar del incremento de precios.
Durante el período del "coralito", los promotores inmobiliarios eran el refugio seguro para el dinero. Con alta inflación, la venta de apartamentos en dólares paralelos representaba la única forma de preservar capital. En 2010-2014, las personas invertían en el sector inmobiliario en lugar de mercados financieros. El auge de la construcción continuó hasta la caída del gobierno de Macri, cuando los precios disminuyeron, y la pandemia empeoró los valores.
Desde el inicio de la era Milei, el mercado inmobiliario experimentó una nueva prosperidad. El número de consultas se recuperó significativamente en agosto, con precios estables y dólar en su valor. Actualmente, construir resulta más costoso que antes. Durante el gobierno de Alberto Fernández, se construía a costos muy bajos; hoy la competencia exige elegir muy buenos barrios.
El mercado actual es altamente selectivo. Los barrios que aceptan aumentos en precios promedio permiten construir productos de calidad. Durante el gobierno de Macri, todos los barrios de Buenos Aires subían de manera uniforme; actualmente, algunos barrios presentan aumentos de precios mucho más altos que el resto.
La empresa construye con paredes de doble ladrillo a la vista, con cámara de aire entre ellas, y otra pared interior de ladrillos comunes o huecos. Las unidades funcionales se separan con ladrillos comunes, evitando el uso de placas de yeso. Este sistema aísla el ruido y el calor, aunque requiere más tiempo de construcción.
El gobierno de Buenos Aires intervino obligando a constructores y desarrolladores a prestar atención a las paredes divisorias. Construcciones con paredes de 15 cm de grosor generan problemas de humedad, facturas de luz impagables y costos de mantenimiento elevados. La fachada debe pintarse cada 3-5 años, aunque frecuentemente pasan 10 años sin mantenimiento.
Las tuberías bajo la encimera de la cocina requieren reemplazo cada dos años debido a la calcificación presente en toda Argentina. Un edificio de 10 años puede requerir reforma completa de cocina y baño. Los edificios tradicionales de Buenos Aires, con paredes de peso y suelos de madera pulida, pueden durar 5-10 años adicionales sin problemas.
La economía de flujos en un edificio es extremadamente compleja. No se inicia construcción sin la certeza de poder terminar el trabajo completamente, sin necesidad de vender apartamentos anticipadamente. Esta falta de certeza resulta perjudicial para la salud del proyecto.
Los socios de Santa Fe representan los mejores aliados actuales. Cuando inician un proyecto, se comprometen a completarlo independientemente de las ventas anticipadas. En Buenos Aires, es posible vender entre 30-40% de las unidades antes de la demolición, permitiendo la expansión del trabajo con seguridad en el capital disponible.
La ubicación constituye el factor principal en cualquier proyecto inmobiliario. A 150 metros de distancia, en una calle llamada Aguilar, los precios varían drásticamente: 3.000 dólares por metro cuadrado de un lado, versus 5.000 dólares del otro lado hacia Cabildo. El efecto de la tierra se amplifica significativamente según la ubicación.
El concepto de ciudad de 15 minutos es realista en Buenos Aires, donde todos tienen menos de 30 minutos de distancia. La demanda actual requiere todo con rapidez, impulsada por el uso constante de dispositivos móviles.
La gente ya no quiere trasladarse 40 minutos para ir al gimnasio. Prefiere tenerlo cerca de casa. La adaptación del espacio vital se organiza alrededor de tres ejes: escuela, trabajo y actividad física/recreativa. Este cambio es básico y permanente.
Los edificios necesitan una habitación específica para recibir paquetes de Mercado Libre y Amazon. Esta sala debe estar en la entrada, con acceso por turno. Es una necesidad real que afecta a toda la familia y que ya existe en clubes, comunidades rurales y residenciales.
Los edificios grandes ya cuentan con habitaciones y espacios privados. Los edificios pequeños necesitan al menos "buzones de paquetes" o salas de entrega. Esto es esencial porque la gente compra online y el teléfono. Es un cambio que ocurrirá, guste o no.
La fachada del edificio cambia en muchos casos. Se eliminan baños, salas de reuniones, vestuarios o espacios de seguridad. La seguridad se convierte en una pantalla de monitoreo. El espacio para paquetes se agrandará con el tiempo.
Se solicitan más plazas de aparcamiento por departamento. Buenos Aires vivió un avance en consumo interno que restauró el valor del estacionamiento. Los edificios de lujo tienen sistema de "tótems" o guardia humano. En Fayna algunos no quieren empleados por privacidad y dependen de seguridad privada.
En la mayoría de los barrios de Buenos Aires hay crecimiento en las empresas de seguridad privada. La gente las conoce en cada lugar.
El cambio de Alberto Fernández a Javier Milei generó un shock interno. El costo de construcción en dólares se duplicó. Las personas que compraron según el índice de ajuste de la Cámara Argentina de Constructores sufrieron por el ajuste al costo.
El precio final se puede comprobar más fácilmente. La apertura de capital es excelente porque las personas pueden obtener dólares sin ir al mercado negro. Esto se abrió en el mercado como en el auge anterior durante el período "Pro".
En 2014, cuando las cosas estaban restringidas, Moreno solicitaba medidas complejas para importar lo más simple desde el exterior. Cuando los fondos están retenidos es un tema importante que se debate.
Se sigue comprando terrenos porque se espera crecimiento significativo. Brasil abre puertas a los chinos y les concede tierras para fábricas de autos chinos. Cuando esto llegue a Argentina, se traerán autos con descuento del 35%.
Los apartamentos tendrán componentes más importados. El hierro no puede importarse todavía. Los sistemas de aire acondicionado serán más baratos. Los acabados, suelos y puertas se fabrican en el extranjero. Las puertas de seguridad son increíbles y fáciles de instalar.
En Uruguay importan de todo hace años. En Argentina se usa entre el 90% y el 95% de insumos locales. Se importarán gabinetes de cocina listos desde China y cajas fuertes. Argentina tiene edificios muy húmedos y se construye con construcción en seco.
La ola de apertura que representa Milei es difícil de adaptar. A pesar de todo, los valores permanecen en aumento, aunque más lento que cuando Milei ascendió. Los valores son altos.
Dentro de dos años se podrá obtener crédito. Esto será en 2024-2025. Fue un momento maravilloso para el sector de bienes raíces y construcción. Vender algo antiguo heredado y comprar una nueva propiedad hace que la rueda se mueva. Cuando se es joven sin crédito es difícil.
La liquidación de impuestos para la construcción fue muy buena. Es una buena jugada. Hay optimismo porque muchas personas en el exterior están listas para invertir en Argentina.
Los argentinos compran en el exterior. Si garantizan 4 años más del mismo modelo, invertirán en bienes raíces en Argentina.
Quien más influye al vender un apartamento es el hijo, la madre de la esposa, o el precio. La idea de preservar el valor en el sector inmobiliario siempre llega más de una generación anterior. Los jóvenes encuentran difícil entender todo eso.
Al poner diseño, se piensa en el hombre grande, no en el joven. La generación que compra es la que llega primero. Ve la propiedad en TikTok o Instagram y cuenta a sus padres. El hombre de cincuenta años tiene dinero pero presta menos atención al diseño, infraestructura y comodidad.
Los menores de cincuenta años consumen las redes sociales cada vez más. Los mayores de cincuenta años miran primero el sitio, luego los acabados, si hay piscina, salón. Lo primero que miran es el sitio.
El edificio debe contener una sala de eventos (Zoom). Hoy se usa mucho pero no los pasillos grandes. El salón gigante ya no es útil casi. Una fiesta de Navidad, el nacimiento del decimoquinto, o una persona de cincuenta o sesenta años hace una fiesta para veinte personas. Una barbacoa con 10 amigos.
La gente no se mueve a menudo en Buenos Aires. Multitud, congestión. Los jóvenes son los que se enfrentan a dificultades en sus cuarenta, especialmente si hay niños. Todo esto resulta agotador.
El corredor norte en su totalidad es escalable. El centro de la ciudad se está recuperando. San Telmo y Montserrat tienen el centro histórico. Es muy bonito y los turistas se enamoran de él.
El tema también se relaciona con el trabajo. Cómo reformular oficinas, cantidad por metro cuadrado de espacio vacío. Si se mide, incluso los bancos principales que intentan vender hoy deben convertir esos edificios en vivienda, y esto aumentará el precio del metro cuadrado rápidamente.
Hay vida en los suburbios, muchísimo. El mayor costo en los suburbios de Buenos Aires estaba centrado en la inseguridad. Residentes suburbanos en la región sur, quienes cruzan hacia Avellaneda y Quilmes, casas grandes e industriales se refugiaron en Puerto Madero. En el oeste sucedió lo mismo. Los mayoristas están concentrados en Parque Lel, "Los Canders", en complejos residenciales cerrados.
El proyecto creció mucho. Se vio en relación con hacerlo federal. Es imposible controlarlo. Hay aproximadamente 750.000 personas.
San Isidro está más inclinado a preservar el carácter. Hacia el norte, Escobar y todos no se detienen. Vicente López no mucho porque parece una extensión del eje de la calle Libertador.
Se realizó un trabajo extremadamente difícil: el proyecto duró 15 años frente al estadio de Boca. Se diseñó con Claudia Maradona. Carlitos Tevez lo compró en el momento justo. Hoy se terminó Hawaii Johnson, 10.000 metros frente al estadio de Boca. Los balcones dan al estadio de Boca.
Se es originario de Flores. Se iba con la abuela a la Basílica de San José de Flores. Se compraron muchas tierras que estaban ocupadas y desiertas. Se construyó un edificio que cumplía con el código. Algo fallaba: daba siete pisos en un lado y tres contra la basílica, cuatro en el otro. Todos los pisos son uniformes. Se creó una ciudad con tiendas minoristas, plazas de aparcamiento y muchos apartamentos.
Rosario siempre se ama. Se piensa en ella. Se necesita convencer a los amigos de Santa Fe para hacer algo allí. Las tierras con vistas al río tienen una paleta de colores natural porque la puesta de sol cambia constantemente, y los barcos que pasan. Es una pintura viva. Se sale a tomar café en ese lugar.
Si se regresara al primer día, se crecería más lento. Todo este revuelo que pasó, donde nadie sabía qué hacer con dinero, se construyó el edificio. Se creció muy rápido.
A nivel personal se salía a las ocho de la mañana y se regresaba a las 9 PM. Se tuvo tres hijos en 4 años. La esposa también es arquitecta y ayudó mucho, pero estaban muy cansados. El rápido crecimiento en ese tiempo llevó a todo eso.
Hoy es posible uno puede ser más calmado. Se opone firmemente a la frase "la vida es corta, más rápido". Es todo lo contrario. La vida es larga. Muy. Con esta conciencia de cuidarse, se debe tomar las cosas con rapidez diferente.
Se viaja mucho. Se es fanático de las carreras. Se va al estadio y se lleva a los pequeños. Ayer se volvió a perder y no querían ir a la escuela por la mañana. Se experimentó de la peor manera. Los lunes no se fue a la escuela por la mañana, se intentó entrar al mediodía.
Se vivió sin ser campeones durante 30 años, 36 años. Estas son las cosas que conectan con los hijos. Cosas relacionadas por pertenecer. De repente se convierten en fans de algo. Se dejó todo atrás. "Lead" toca mientras está encarcelado en la habitación. Es un pasatiempo.
Se jugó al tenis profesionalmente pero no se alcanzó el nivel requerido. Se jugó de pequeño con "Puerta, Chila, Royan". Esa experiencia dio mucho. Se intentó, no se logró, y ahora se juega en campeonatos nacionales. Se ama muchísimo.
Roger siempre, siempre, siempre. Rafa también, verdaderamente impresionante. Es muy dedicado. Entre los recién llegados, son máquinas para golpear la pelota tan poderoso que es una locura. Lo mismo que Rafa. Se ven videos de lo que el hombre hace: dobla los tobillos hacia afuera y lo montó dentro.
A veces todo se está reescribiendo. Los deportes están cambiando ahora. No tiene nada que ver con lo que solían hacerlo antes. 10 años, ni siquiera antes de los 20 años. Se disfruta mucho al observar. Se gusta la pasión que se puso en práctica. Se ama la idea de que la vida debe ser más tranquila. Se ama la idea de que se debe viajar mucho.
Se necesita viajar mucho. Es indudable. Esto muestra en la pasión que se pone en el trabajo. Todas las mañanas en el podcast se hace todo lo posible para que también sea agradable. Se debe coexistir con diarios. De vez en cuando el otro necesita respirar aire. Se vio que no estaba enfadado. Por lo general en este diálogo no se enfada. Luciano, no de nadie. Todos estamos en silencio.
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